Comprar una casa de dos familias en Jersey City: lo que aprendí como comprador, no solo como realtor

Riverview-Fisk Park, the Heights. Foto: King of Hearts, CC BY-SA 4.0

He guiado a muchos compradores en transacciones en Jersey City. Sin embargo, las lecciones que más cambiaron la manera en que asesoro a mis clientes no vinieron de la compra de otra persona. Vinieron de la mía.

Hace dos años, mi familia y yo compramos una casa de dos familias (two-family) en la sección Hilltop de Jersey City Heights. Es donde vivimos hoy. No lo abordé como un realtor sacando comparables para un cliente. Lo abordé como un esposo y padre que gasta su propio dinero en la compra más grande de su vida, y sentí todo lo que siente cualquier comprador: emoción, duda, impaciencia y, en un momento cerca del final, verdadera frustración.

Esta es la versión honesta de esa historia, y lo que significa para usted si está comprando en Jersey City.

Primero alquilé, a propósito

Cuando me mudé a Jersey City en 2019, no me apuré a comprar. Alquilé en tres lugares muy distintos: un edificio mediano con administración en Journal Square, un edificio de lujo con servicio completo en Newport y una unidad de una casa de tres familias en Weehawken.

Cada mudanza fue deliberada. Estaba estudiando la zona como ahora les digo a los compradores que la estudien: el trayecto al trabajo, el ruido, los servicios, cómo se administra un edificio, cómo se siente una cuadra a las 7 de la mañana y a las 11 de la noche. Cuando estuve listo para comprar, sabía lo que quería y sabía sin qué podía vivir.

Si ahora alquila y está pensando en comprar, ese tiempo no se pierde. Tómelo como investigación.

Empiece por su «por qué», y ordénelo con honestidad

Cada comprador con el que trabajo llega con prioridades distintas. Algunos compran por una escuela. Otros por un vecindario o un trayecto al trabajo en particular. Algunos necesitan espacio porque la familia crece o porque les encanta recibir gente. Otros piensan a futuro y quieren una propiedad que genere ingresos.

Todas son válidas. El error es tratarlas como igual de importantes. Cuando todo es prioridad, nada lo es, y termina paralizado o cediendo en lo que no debía.

Así ordenamos las nuestras:

1. Ingresos futuros por alquiler. Esto fue lo primero. Quería una propiedad que con el tiempo nos devolviera la inversión.
2. Espacio para recibir. La familia y los amigos son centrales en nuestra vida, y quería una casa que pudiera acogerlos.
3. Escuelas públicas. Honestamente, esto no influyó mucho en nuestra decisión.

Ese tercer punto importa, porque para muchos de mis clientes las escuelas van primero. Si ese es su caso, dígalo desde el principio, porque cambia todo el mapa de búsqueda. Un consejo práctico: verifique siempre la escuela asignada a una dirección específica directamente con el distrito. No se fíe de la descripción del anuncio.

Lo imprescindible para mí, y a lo que renuncié

Una vez que sus prioridades están claras, lo imprescindible se escribe solo. Lo mío era:

• Una casa de dos familias. No negociable, porque servía tanto al objetivo de ingresos como al de espacio.
• Un sótano, aunque sea sin terminar. Almacenamiento, instalaciones y flexibilidad a largo plazo. (Cualquier uso futuro del sótano tiene que pasar por zonificación y permisos, así que tómelo como potencial, no como promesa.)
• Una casa que no estuviera ya renovada. Esto sorprende a la gente. No quería pagar un sobreprecio por el gusto de otro y las decisiones de contratista de otro. Quería agregar valor yo mismo y hacer que la casa fuera realmente nuestra.

A lo que renuncié fue al estacionamiento propio. En buena parte de the Heights, esa es la verdadera concesión: las casas antiguas de dos y tres familias que hacen atractivo el vecindario muchas veces vienen sin entrada para el auto. Decidí que estacionar en la calle era un compromiso con el que podía vivir. Usted puede decidir otra cosa, y precisamente por eso necesita conocer su orden de prioridades antes de visitar casas.

Por qué una casa de dos familias tenía sentido para nosotros

Una casa de dos familias en Jersey City le da opciones que una casa unifamiliar o un condominio normalmente no pueden darle.

Hoy vivimos en una unidad y mis suegros en la otra. Tener a la familia bajo el mismo techo, cerca pero con su propia puerta, ha sido una de las mejores partes de esta compra. En el futuro, esa segunda unidad puede convertirse en un alquiler y ayudar a cubrir el costo de la propiedad.

Esa flexibilidad es la razón por la que creo firmemente en las casas de dos a cuatro familias ocupadas por el propietario, para el comprador adecuado. Cuando usted vive en una de las unidades, las opciones de financiamiento suelen ser más favorables que para una propiedad puramente de inversión, y en algunos casos los ingresos proyectados por el alquiler de la otra unidad pueden ayudarle a calificar. Las reglas varían según el tipo de préstamo y el prestamista, así que hable con un profesional hipotecario desde el principio, antes de enamorarse de una casa en particular.

La lección más dura: no se enamore de la casa

Lo admito: estaba demasiado ansioso.

Cuando encontré una propiedad que cumplía mis requisitos, sentí la atracción que siente todo comprador. Empecé a imaginar las habitaciones, las reuniones, la renovación. La quería, y quererla me hacía querer ir rápido.

Tuve que frenarme. Di un paso atrás e hice lo que les digo a mis clientes que hagan: tomé la decisión con base en los números, no en el apego. Eso significó mirar con lupa:

• Costo mensual total: hipoteca, impuestos a la propiedad, seguro, agua y alcantarillado, y una reserva real para mantenimiento
• Una renta realista para la segunda unidad, basada en alquileres comparables y no en ilusiones
• Un presupuesto de renovación con colchón, porque las casas antiguas de Jersey City siempre esconden algo
• Cuánto tiempo pensaba conservar la propiedad, y qué pasa si cambian las tasas, las rentas o la vida

Si los números no cuadran, no es su casa, por muy buena que sea la luz de la sala. La propiedad correcta seguirá ahí cuando vuelva con la cabeza despejada, y si no está, habrá otra.

El retraso del cierre del que nadie me advirtió

Esta es la parte que me gustaría que más compradores escucharan de antemano.

Nuestra oferta se basaba en que la propiedad se entregara completamente vacía en el cierre. No fue así. Como el vendedor no cumplió esa condición a tiempo, nuestro cierre se retrasó. Eso significó más espera, más coordinación, más estrés y una lección muy real.

Si va a comprar una casa multifamiliar en Jersey City, sobre todo una con inquilinos, esto es lo que ahora exijo para mis clientes:

• Ponga las condiciones de entrega por escrito. Si la propiedad se entrega vacía o con inquilinos debe quedar claramente especificado en el contrato y confirmarse durante la revisión por abogado.
• Pida la documentación de las unidades ocupadas. Es decir, los contratos de arrendamiento vigentes, la lista de rentas (rent roll), los detalles de los depósitos de seguridad y, de ser posible, certificados de estoppel de los inquilinos que confirmen las condiciones.
• Planifique su propia mudanza con margen. No avise en su apartamento para la fecha exacta del cierre. Deje espacio.
• Haga el recorrido final lo más cerca posible del cierre, y confirme que la propiedad está en las condiciones que prometía el contrato.
• Pregunte a su abogado por protecciones en caso de que no se cumplan las condiciones de ocupación, como una retención en escrow (escrow holdback) o un arreglo de pago por día.

Nada de esto es exótico. Es el tipo de detalle que parece menor hasta que deja de serlo.

Comprar una casa que necesita trabajo

Elegir una casa sin renovar fue la decisión correcta para nosotros, pero requiere preparación. Antes de que termine su contingencia de inspección, traiga a un contratista o a un profesional de confianza junto con su inspector de viviendas. Consiga cifras aproximadas de lo grande: techo, calefacción, electricidad, plomería y ventanas. Y recuerde que las obras de renovación en Jersey City por lo general requieren permisos, así que incluya en su plan el tiempo y el costo de hacer las cosas bien.

La ventaja es real. Usted construye patrimonio con sus propias mejoras y termina con una casa diseñada alrededor de cómo vive realmente su familia.

Mi lista de verificación para compradores en Jersey City

• Ordene sus prioridades (escuelas, ubicación, espacio, ingresos) antes de visitar una sola casa
• Separe lo verdaderamente imprescindible de lo deseable, y decida de antemano qué está dispuesto a ceder
• Hable con un prestamista desde el principio, sobre todo si está considerando una casa de dos a cuatro familias
• Haga los números sin emoción, incluyendo el mantenimiento y un colchón para renovaciones
• Obtenga las condiciones de entrega y ocupación por escrito, y verifíquelas durante la revisión por abogado
• Deje un margen entre la fecha en que desocupa y la fecha del cierre
• Si compra una casa para arreglar, cotice el trabajo antes de que termine su período de inspección

Comprar es algo personal. Su asesoría también debería serlo.

Entiendo lo que significa comprar una casa en esta ciudad porque lo he hecho: la búsqueda, las dudas, las concesiones, el retraso en la recta final. Cuando trabajo con compradores, traigo el conocimiento del mercado de un REALTOR® y la perspectiva de alguien que se ha sentado de su lado de la mesa.

Ya sea que busque una primera casa, un lugar con espacio para la familia o una casa de dos familias que le funcione económicamente, con gusto le ayudo a encontrarla y a hacerlo bien.

Bogdan Nicolae Rus · REALTOR®, eXp Realty LLC · Licencia de NJ #2186044
Jersey City · Condado de Hudson · todo Nueva Jersey · (201) 584-6156 · bogdan@bogdannicolaerus.com

Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Consulte a su abogado, contador y prestamista sobre su situación particular.