Nuevos desarrollos
La oficina de ventas trabaja para el constructor. Yo trabajo para usted.
Hudson County tiene más grúas que cualquier otro condado de New Jersey, y cada una tiene una oficina de ventas con un modelo precioso y un contrato redactado por los abogados del desarrollador. Comprar bien en obra nueva significa leer la declaración de oferta pública (public offering statement) dentro del plazo de cancelación, saber qué línea y qué piso pedir, y negociar lo que los constructores sí están dispuestos a mover: mejoras, costos de cierre, estacionamiento, bodega. He recorrido las obras, sigo los lanzamientos y, en casi todos los casos, me paga el constructor, no usted.
Dígame qué buscaPrimeros lanzamientos, ventajas y desventajas reales
El precio de la primera fase puede estar por debajo de lo que la misma línea cuesta al terminarse. Lo paga con tiempo y comprando sobre planos. Le muestro los dos lados de ese intercambio antes de que reserve nada.
Regístreme antes de visitar
En la mayoría de los desarrollos el constructor paga al agente del comprador, acordado por escrito antes de la visita. Pero muchos constructores solo reconocen al agente nombrado en su primera visita o primera consulta en línea, así que avíseme antes de entrar.
El número mensual, completo
Algunos edificios de Jersey City tienen una exención fiscal (tax abatement) que sube por etapas con los años; la obra nueva se vuelve a tasar al terminarse. Pongo el costo mensual real en una sola página antes de que se enamore del modelo.
En este mercado desde 2020, en un equipo que cierra.
- En ejercicio desde
- 2020
- Idiomas
- English · Română · Español
- Volumen del Align Team, 2026
- $500M+
- Align Team, New Jersey
- #1
Lea la declaración de oferta pública. Después elija la línea.
Una oficina de ventas vende las amenidades. Lo que decide si será feliz dentro de cinco años es la declaración de oferta pública: el presupuesto, las reservas, las reglas de alquiler, el calendario de la exención fiscal, el derecho del desarrollador a cambiar los planos. La leo con usted dentro del plazo de cancelación de siete días que New Jersey le da a todo comprador, y le digo con claridad qué es inusual.
Luego viene la parte que da la experiencia: qué línea recibe la luz, qué piso queda por encima del edificio de al lado, qué unidades tienen precio de primer lanzamiento y cuáles se reservan. Los constructores rara vez bajan el precio; ceden en mejoras, costos de cierre, estacionamiento y bodega. Ahí es donde negociamos, y ahí es donde me gano la comisión que paga el constructor.
Seis pasos, del modelo a las llaves.
Regístreme, después el presupuesto
Quedo registrado como su agente antes de la primera visita. Después, el número mensual completo: hipoteca, impuestos o exención fiscal, gastos comunes, estacionamiento.
Edificio, línea, piso
Comparamos los edificios que se venden ahora mismo, y luego la línea y el piso concretos: luz, vistas, ruido, los planes del vecino para el lote de al lado.
Reserva, declaración de oferta, contrato
La declaración de oferta pública leída juntos dentro del plazo de cancelación de siete días de New Jersey; el depósito solo en custodia (escrow); revisión por abogado (attorney review) del contrato del constructor.
Un prestamista que trabaje con obra nueva
Bloqueos de tasa extendidos y un cierre que encaje con el calendario del constructor. No todos los prestamistas lo hacen bien; le presento a dos que sí.
La construcción, después el recorrido
Avances de la obra, plazos para elegir mejoras y una inspección previa al cierre con una lista de pendientes (punch list) que el constructor firma antes que usted.
El cierre y la garantía
Certificado de ocupación en mano, la garantía estatal de vivienda nueva inscrita, un año, dos años, diez años, y las llaves.
No vendo el modelo. Leo la declaración de oferta pública.
Llame al (201) 584-6156Elija primero el vecindario. La torre viene después.
Journal Square, Downtown y la orilla del río, Bergen-Lafayette, el West Side, el extremo norte de Hoboken, la costa de Weehawken y West New York: cada uno tiene una página de «un día en el vecindario» recorrida parada por parada. Vea cómo es un martes ahí antes de comprar a partir de un render. Todos los vecindarios →
Un día · ya disponible
Un día · ya disponibleUn día · ya disponibleUn día · ya disponibleUn día · ya disponibleUn día · ya disponibleLos edificios que se venden ahora mismo, enviados a usted, no publicados aquí.
Los precios, lanzamientos e incentivos de los nuevos desarrollos cambian cada semana, y mi conexión al MLS todavía está pendiente, así que no publico una lista que el viernes ya estaría mal. Dígame el vecindario y el presupuesto en el formulario de abajo y le envío los edificios que realmente se están vendiendo esta semana, con los números que la oficina de ventas no pone en el folleto. O llame al (201) 584-6156.
La guía del inversionista.
Muchos compradores de obra nueva están comprando su primera inversión. Esta es la versión en lenguaje sencillo: cómo leer los números de un edificio, el house hacking en una casa de dos a cuatro familias, lo que realmente deja neto un alquiler en Hudson County después de impuestos y gastos comunes, el intercambio 1031, el financiamiento para inversionistas y los errores que veo cometer en el primer negocio.
Del blog: House hacking en Jersey City: cómo comprar una casa de 2 a 4 familias y hacer que trabaje para usted
Gracias. Su copia se está abriendo ahora. Si no se abrió, use el botón.
Descargar la guía del inversionista (PDF, 2 MB)Respuestas honestas, antes de reservar nada.
La obra nueva tiene su propio vocabulario y sus propias trampas. Estas son las preguntas que recibo en la primera llamada, respondidas como las respondo por teléfono.
¿Es más barato comprar en preconstrucción?
A menudo los primeros lanzamientos se venden por debajo de lo que la misma línea cuesta al terminarse, porque el constructor necesita contratos tempranos para satisfacer al prestamista. Eso lo paga con tiempo: compra sobre planos y espera uno o dos años. Que el descuento valga la espera depende del edificio y de la fase, y esa es exactamente la comparación que hago antes de que firme.
¿Puedo cambiar de opinión después de firmar?
En New Jersey, sí, por un plazo corto. Según las normas estatales sobre desarrollos inmobiliarios planificados, el desarrollador tiene que entregarle una declaración de oferta pública (public offering statement), y usted tiene siete días calendario después de firmar para cancelar el contrato. Pasado ese plazo, rigen los términos del contrato. Yo leo la declaración con usted dentro de ese plazo, no después de que se cierre.
¿De cuánto es el depósito y adónde va?
Comúnmente el diez por ciento del precio, a veces por etapas, y debe mantenerse en custodia (escrow) tal como lo describe la declaración de oferta pública hasta el cierre. Nunca transfiera un depósito a nadie que no sea el agente de custodia nombrado en su contrato, y nunca solo por un correo electrónico.
¿Qué garantía recibo en una vivienda nueva en New Jersey?
La ley estatal exige a los constructores registrados ofrecer una garantía de vivienda nueva: un año en mano de obra y materiales, dos años en los sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería, y diez años en defectos estructurales mayores. Me aseguro de que el constructor esté registrado y la garantía esté inscrita antes del cierre, porque de ese papeleo depende cualquier reclamo.
¿Le pago a usted cuando compro a un constructor?
Por lo general, no. En la mayoría de los desarrollos de Hudson County el constructor paga al agente del comprador, y dejamos por escrito cómo se me paga antes de visitar juntos una oficina de ventas. Una regla importa: regístreme como su agente antes de su primera visita o su primera consulta en línea, porque muchos constructores no reconocen a un agente que aparece después.
¿Qué pasa con los impuestos a la propiedad y las exenciones fiscales (abatements)?
Algunos edificios de Jersey City tienen una exención fiscal (tax abatement), un pago en lugar de impuestos que dura un número fijo de años y luego sube por etapas. Puede cambiar de verdad el número mensual, y también puede terminar antes de lo que la oficina de ventas da a entender. Consigo el plazo y el calendario de la exención de cualquier edificio que le interese en serio antes de que se comprometa.
¿Cuándo recibo realmente las llaves?
Cuando el edificio tenga su certificado de ocupación y su unidad pase el recorrido previo al cierre, y esa fecha se mueve. Su contrato fija una fecha límite y lo que pasa si el constructor no la cumple, y el bloqueo de tasa de su prestamista tiene que encajar en el mismo calendario. Esas tres fechas son las que manejo durante la construcción.
¿Puedo alquilar la unidad o venderla antes de que esté terminada?
Depende de los documentos que rigen el edificio y de su contrato. Algunos condominios limitan los alquileres el primer año o el número de unidades alquiladas; muchos contratos prohíben ceder la compra antes del cierre (closing). Si alquilar o revender rápido es parte de su plan, leemos esas reglas primero, y le diré con claridad si un edificio no encaja.
¿Qué está buscando?
Presupuesto, habitaciones, los vecindarios que le interesan y cuándo quiere mudarse. Le respondo en un día con los edificios que se están vendiendo ahora mismo y el número mensual real de cada uno.
Recibido. Tendrá noticias mías en un día, con edificios y números reales.