Dezvoltări noi
Biroul de vânzări lucrează pentru constructor. Eu lucrez pentru dumneavoastră.
Comitatul Hudson are mai multe macarale decât orice alt comitat din New Jersey și fiecare dintre ele are un birou de vânzări cu un apartament-model superb și un contract scris de avocații dezvoltatorului. A cumpăra bine o construcție nouă înseamnă să citiți declarația publică de ofertă (public offering statement) în interiorul perioadei de anulare, să știți ce linie și ce etaj să cereți și să negociați lucrurile pe care constructorii le cedează: upgrade-uri, costuri de închidere, parcare, spațiu de depozitare. Am umblat pe șantiere, urmăresc lansările și, în aproape toate cazurile, sunt plătit de constructor, nu de dumneavoastră.
Spuneți-mi ce dorițiLansări timpurii, compromisuri reale
Prețurile din prima fază pot fi sub cele la care aceeași linie se vinde la finalizare. Plătiți cu timp și cu faptul că cumpărați de pe plan. Vă arăt ambele fețe ale acestui compromis înainte să rezervați ceva.
Înregistrați-mă înainte să vizitați
În majoritatea dezvoltărilor constructorul plătește agentul cumpărătorului, convenit în scris înainte de vizită. Dar mulți constructori recunosc doar un agent numit la prima vizită sau la prima solicitare online, așa că spuneți-mi înainte să intrați.
Suma lunară, în întregime
Unele clădiri din Jersey City beneficiază de o scutire fiscală care crește în trepte de-a lungul anilor; construcțiile noi sunt reevaluate după finalizare. Pun costul lunar real pe o singură pagină înainte să vă îndrăgostiți de apartamentul-model.
Pe această piață din 2020, într-o echipă care duce tranzacțiile la capăt.
- În activitate din
- 2020
- Limbi
- English · Română · Español
- Volumul Align Team, 2026
- $500M+
- Align Team, New Jersey
- #1
Citiți declarația de ofertă. Apoi alegeți linia.
Un birou de vânzări vinde facilitățile. Ce decide dacă veți fi mulțumit peste cinci ani este declarația publică de ofertă: bugetul, rezervele, regulile de închiriere, calendarul scutirii fiscale, dreptul dezvoltatorului de a schimba planurile. O citesc împreună cu dumneavoastră în interiorul perioadei de anulare de șapte zile pe care New Jersey o acordă fiecărui cumpărător și vă spun deschis ce este neobișnuit.
Apoi partea pe care o cumpără experiența: ce linie primește lumina, ce etaj trece deasupra clădirii de alături, ce unități sunt la preț de primă lansare și care sunt ținute deoparte. Constructorii scad rareori prețul; cedează la upgrade-uri, costuri de închidere, parcare și depozitare. Acolo negociem și acolo îmi câștig comisionul pe care îl plătește constructorul.
Șase pași, de la apartamentul-model la chei.
Înregistrați-mă, apoi bugetul
Sunt numit agentul dumneavoastră înainte de prima vizită. Apoi suma lunară completă: creditul ipotecar, impozitele sau scutirea fiscală, cheltuielile comune, parcarea.
Clădirea, linia, etajul
Comparăm clădirile care se vând chiar acum, apoi linia și etajul exact: lumina, priveliștea, zgomotul, planurile vecinului pentru terenul de alături.
Rezervare, declarație de ofertă, contract
Declarația publică de ofertă citită împreună în interiorul perioadei de anulare de șapte zile din New Jersey; depozitul doar în escrow (cont de garanție); perioada de attorney review pentru contractul constructorului.
Un creditor care lucrează cu construcții noi
Blocări prelungite ale ratei dobânzii și o închidere care se potrivește cu calendarul constructorului. Nu orice creditor face asta bine; vă fac cunoștință cu doi care o fac.
Construcția, apoi vizita de verificare
Actualizări despre stadiul lucrărilor, termene pentru upgrade-uri și o inspecție înainte de închidere (closing), cu o listă de remedieri pe care constructorul o semnează înainte să semnați dumneavoastră.
Închiderea și garanția
Certificatul de ocupare în mână, garanția de stat pentru locuința nouă înscrisă, un an, doi ani, zece ani, și cheile.
Nu vând apartamentul-model. Citesc declarația publică de ofertă.
Sunați la (201) 584-6156Alegeți mai întâi cartierul. Turnul vine pe locul doi.
Journal Square, Downtown și malul apei, Bergen-Lafayette, West Side, capătul de nord al Hobokenului, malul apei din Weehawken și West New York: fiecare are o pagină „o zi în cartier”, parcursă oprire cu oprire. Vedeți cum arată o marți acolo înainte să cumpărați pe baza unei randări. Toate cartierele →
O zi · disponibilă acum
O zi · disponibilă acumO zi · disponibilă acumO zi · disponibilă acumO zi · disponibilă acumO zi · disponibilă acumClădirile care se vând chiar acum, trimise dumneavoastră, nu publicate aici.
Prețurile, lansările și stimulentele din dezvoltările noi se schimbă săptămânal, iar fluxul meu MLS este încă în așteptare, așa că nu public o listă care ar fi greșită până vineri. Spuneți-mi cartierul și bugetul în formularul de mai jos și vă trimit clădirile care chiar se vând săptămâna aceasta, cu cifrele pe care biroul de vânzări nu le pune în broșură. Sau sunați la (201) 584-6156.
Ghidul investitorului.
Mulți cumpărători de construcții noi își fac prima investiție. Aceasta este versiunea pe înțelesul tuturor: cum citiți cifrele unei clădiri, house hacking (locuiți într-o unitate și închiriați restul) într-o casă cu două până la patru locuințe, cât aduce de fapt o chirie în comitatul Hudson după impozite și cheltuieli comune, schimbul 1031, finanțarea pentru investitori și greșelile pe care le văd la prima tranzacție.
Vă mulțumesc. Exemplarul dumneavoastră se deschide acum. Dacă nu s-a deschis, folosiți butonul.
Descărcați Ghidul investitorului (PDF, 2 MB)Răspunsuri sincere, înainte să rezervați ceva.
Construcțiile noi au propriul vocabular și propriile capcane. Acestea sunt întrebările pe care le primesc la primul apel, cu răspunsurile pe care le dau la telefon.
Este mai ieftin să cumpăr în pre-construcție?
Adesea primele lansări au prețuri sub cele la care aceeași linie se vinde la finalizare, pentru că constructorul are nevoie de contracte timpurii ca să mulțumească creditorul. Plătiți asta cu timp: cumpărați de pe planuri și așteptați un an sau doi. Dacă reducerea merită așteptarea depinde de clădire și de fază, și exact aceasta este comparația pe care o fac înainte să semnați.
Mă pot răzgândi după ce semnez?
În New Jersey, da, pentru o perioadă scurtă. Conform regulilor statului privind dezvoltările imobiliare planificate, dezvoltatorul trebuie să vă dea o declarație publică de ofertă (public offering statement) și aveți șapte zile calendaristice după semnare pentru a anula contractul. După aceea, se aplică termenii contractului. Citesc declarația de ofertă împreună cu dumneavoastră în interiorul acelei perioade, nu după ce se închide.
Cât este depozitul și unde ajunge?
De obicei zece la sută din preț, uneori în etape, și trebuie ținut în escrow (cont de garanție) așa cum descrie declarația publică de ofertă, până la închidere. Nu transferați niciodată un depozit altcuiva decât agentului de escrow numit în contractul dumneavoastră și niciodată doar pe baza unui e-mail.
Ce garanție primesc pentru o locuință nouă în New Jersey?
Legea statului cere constructorilor înregistrați să ofere o garanție pentru locuința nouă: un an pentru manoperă și materiale, doi ani pentru sistemele mecanice, electrice și sanitare și zece ani pentru defectele structurale majore. Mă asigur că constructorul este înregistrat și că garanția este înscrisă înainte de închidere, pentru că pe aceste acte se sprijină o reclamație.
Vă plătesc când cumpăr de la un constructor?
De obicei, nu. În majoritatea dezvoltărilor din comitatul Hudson constructorul plătește agentul cumpărătorului, iar modul în care sunt plătit îl punem în scris înainte să vizităm împreună un birou de vânzări. O singură regulă contează: înregistrați-mă ca agent al dumneavoastră înainte de prima vizită sau de prima solicitare online, pentru că mulți constructori nu recunosc un agent care apare mai târziu.
Cum stau lucrurile cu impozitele pe proprietate și scutirile fiscale (abatements)?
Unele clădiri din Jersey City beneficiază de o scutire fiscală (tax abatement), o plată în locul impozitelor care durează un număr stabilit de ani și apoi crește în trepte. Poate face o diferență reală la suma lunară și se poate încheia și mai devreme decât lasă să se înțeleagă un birou de vânzări. Extrag durata și calendarul scutirii pentru orice clădire de care sunteți serios interesat, înainte să vă angajați.
Când primesc de fapt cheile?
Când clădirea are certificatul de ocupare și unitatea dumneavoastră trece de vizita de verificare dinaintea închiderii, iar acea dată se mută. Contractul stabilește un termen-limită și ce se întâmplă dacă constructorul nu îl respectă, iar blocarea ratei dobânzii de la creditor trebuie să se potrivească aceluiași calendar. Aceste trei date sunt cele pe care le gestionez pe durata construcției.
Pot închiria unitatea sau o pot vinde înainte să fie gata?
Depinde de documentele de guvernare ale clădirii și de contractul dumneavoastră. Unele condominii limitează închirierile în primul an sau numărul de unități închiriate; multe contracte interzic cesionarea achiziției înainte de închidere (closing). Dacă închirierea sau o revânzare rapidă face parte din planul dumneavoastră, citim mai întâi acele reguli, iar eu vă spun deschis dacă o clădire nu se potrivește.
Ce căutați?
Bugetul, numărul de dormitoare, cartierele care vă interesează și când doriți să vă mutați. Revin într-o zi cu clădirile care se vând chiar acum și cu suma lunară reală pentru fiecare.
Am primit. Veți auzi de la mine într-o zi, cu clădiri și cifre reale.