Scutirile fiscale (tax abatement) din Jersey City, pe înțeles: cât plătiți, când crește și ce se întâmplă când se termină

Exchange Place și Newport în amurg. Foto: Alfred Twu, CC0

Multe dintre clădirile noi de condo din Jersey City nu plătesc impozitul obișnuit pe proprietate. În schimb, plătesc orașului o taxă anuală stabilită printr-un acord semnat de dezvoltator cu ani în urmă. Acel acord este scutirea fiscală (tax abatement) și poate face diferența între o plată lunară care vă convine și una care nu.

Plata se poate schimba cât timp dețineți unitatea și se poate și termina. Iată cum funcționează, pe înțelesul tuturor, ca să puteți citi cifrele unei clădiri înainte să vă îndrăgostiți de priveliște.

Două lucruri diferite care se numesc amândouă „abatement”

Când cineva din Jersey City spune că o clădire are abatement, se referă aproape întotdeauna la unul dintre două programe din New Jersey:

• Scutirea fiscală pe termen lung, numită adesea PILOT (payment in lieu of taxes, plată în locul impozitelor). Vine din Long Term Tax Exemption Law, N.J.S.A. 40A:20. Orașul semnează un acord financiar cu dezvoltatorul, iar în locul impozitelor pe clădire proprietarii plătesc o „taxă anuală de serviciu” (annual service charge). Aceasta stă în spatele celor mai multe turnuri mari de închiriere și de condo.
• Scutirea și reducerea pe cinci ani, din N.J.S.A. 40A:21. Este mai mică și mai scurtă: o parte din valoarea unei construcții noi sau a unei îmbunătățiri nu este impozitată timp de până la cinci ani. În Jersey City, acest program este deocamdată suspendat (detalii mai jos).

Prima întrebare pe care o pun despre orice clădire este pe care dintre cele două o are, pentru că funcționează foarte diferit.

Cum funcționează un PILOT pe termen lung

Conform 40A:20, taxa de serviciu este stabilită ca procent din venitul brut anual al proiectului (cel puțin 10% pentru locuințele la preț de piață) sau, la alegerea orașului, 2% din costul total al proiectului. Pe deasupra, orașul poate adăuga o taxă administrativă de până la 2% din această taxă, iar o parte merge la Hudson County. Taxa nu poate scădea niciodată sub impozitul plătit de teren înainte de construcție.

Durata este stabilită în acordul financiar al fiecărei clădiri. Legea o limitează la 30 de ani de la finalizare sau 35 de ani de la semnarea acordului. Politica PILOT publicată de Jersey City în 2015 împarte proiectele pe niveluri, după zonă: cam 10 ani în zonele cele mai puternice, cum ar fi waterfront-ul și downtown, și până la 30 de ani în zonele pe care orașul vrea să le dezvolte, cu cerințe de locuințe accesibile (affordable housing).

Creșterile pe care nimeni nu le pomenește la biroul de vânzări

Un PILOT nu rămâne același pe toată durata lui. Legea prevede etape spre final, iar în fiecare etapă plătiți suma mai mare dintre taxa de bază și un procent din impozitul întreg pe care l-ar datora altfel unitatea:

• Etapa 1: doar taxa de bază, în primii 6 până la 15 ani
• Etapa 2: cel puțin 20% din impozitul întreg
• Etapa 3: cel puțin 40%
• Etapa 4: cel puțin 60%
• Etapa 5: cel puțin 80%, în ultimul an sau ultimii ani

Pentru un acord de 10 ani în Jersey City, conform politicii din 2015, asta înseamnă taxa de bază în anii 1–6, apoi praguri de 20%, 40%, 60% și 80% în anii 7, 8, 9 și 10. Când acordul se termină, unitatea este evaluată și impozitată ca orice altă proprietate din oraș.

Așadar, întrebarea nu este niciodată doar „are abatement?”. Este: în ce an al calendarului este clădirea și cât va fi plata în anii în care plănuiesc să o dețin?

Dacă cumpărați un condo într-o clădire cu abatement

Scutirea rămâne la unitate. Conform N.J.S.A. 40A:20-14, o unitate de condo rămâne sub acordul financiar al clădirii când este vândută, orașul nu trebuie să aprobe vânzarea, iar cumpărătorul preia titlul cu obligația taxei de serviciu și cu ce a mai rămas din calendar.

Partea care îi surprinde pe oameni: acolo unde acordul folosește metoda pentru condo din lege, taxa dumneavoastră se calculează pornind de la propria cumpărare. „Venitul brut” al unei unități este o rată ipotetică de credit ipotecar la cel mai recent preț de vânzare între părți independente (arm's-length), la dobânda ipotecară curentă din ziua în care se înregistrează actul, plus cheltuielile comune ale unității. Pe scurt, dacă plătiți mai mult decât fostul proprietar sau dobânzile sunt mai mari la closing, taxa anuală poate ieși mai mare decât a vânzătorului. Unele acorduri folosesc în schimb metoda costului proiectului, așa că singurul mod de a ști este să citiți acordul clădirii.

Încă un rând din aceeași secțiune contează pentru investitori. Orașul poate adopta o rezoluție care încheie scutirea sau mărește taxa pentru unitățile de condo în care proprietarii nu locuiesc. Nu am găsit o rezoluție a orașului Jersey City care să facă asta, dar dacă plănuiți să închiriați unitatea, rugați-vă avocatul să verifice în perioada de attorney review.

Scutirea pe cinci ani în Jersey City, 2026

Programul pe cinci ani îi ajuta pe cumpărătorii de case noi pentru una până la patru familii și de unități noi de condo: proprietarul depunea formularul E/A-1 la Tax Assessor în 30 de zile de la finalizare, iar o parte din construcția nouă nu era impozitată timp de până la cinci ani.

Ordonanța orașului Jersey City prevedea ca programul să nu mai primească cereri noi începând cu anul fiscal 2026, dacă nu era reînnoit de consiliu. Pe 23 septembrie 2026, consiliul a respins cu 3 la 6 ordonanța care l-ar fi reînnoit și modificat. Până când consiliul nu decide din nou, în Jersey City nu se mai acordă scutiri noi pe cinci ani. Scutirile deja acordate continuă după propriul calendar. Dacă un vânzător sau un constructor vă spune că o casă „vine cu scutirea pe cinci ani”, cereți aprobarea în scris.

Ce s-a mai schimbat anul acesta în Jersey City

• Un audit al tuturor scutirilor pe termen lung. În ianuarie 2026, primarul Solomon a dispus verificarea tuturor scutirilor active pe termen lung (orașul numără peste 100), cu termen 1 iulie 2026. Nu am văzut rezultatele publicate.
• O parte pentru școli. Pe 23 septembrie 2026, consiliul a aprobat o ordonanță care permite orașului să pună 10% din anumite plăți PILOT într-un fond pentru clădirile școlilor. Se schimbă destinația banilor, nu cât plătesc proprietarii.
• PILOT-uri noi pe 30 de ani. În aceeași seară, consiliul a aprobat două PILOT-uri pe 30 de ani pentru proiectul de redezvoltare Canal Crossing, deci acordurile lungi se semnează în continuare.

Cum verific o clădire înainte să vă angajați

• Acordul financiar și calendarul lui. Fiecare PILOT din Jersey City este aprobat printr-o ordonanță a consiliului, iar acordul spune ce metodă stabilește taxa și când începe fiecare etapă.
• Factura actuală. Căutarea online a impozitelor după block și lot, pe site-ul orașului, arată cât se facturează azi unitatea.
• Documentul de ofertă (offering statement), pentru construcțiile noi. New Jersey cere ca public offering statement-ul dezvoltatorului să arate impozitele estimate pentru fiecare unitate. Cumpărătorii au o perioadă de șapte zile în care pot anula, așa că îl citim împreună în acest interval. Mai multe pe pagina mea despre construcții noi.
• Anii în care chiar o veți deține. Pun plata pentru fiecare dintre acești ani pe o singură pagină, lângă rata ipotecară și cheltuielile comune, ca să puteți compara o unitate cu abatement cu una impozitată integral, în aceiași termeni.

Dacă vindeți o unitate cu abatement

Cumpărătorii aleg după plata lunară, iar un agent de cumpărător care cunoaște Jersey City va întreba câți ani au mai rămas. O unitate cu opt ani de taxă de bază înainte și una care intră în etapa de 60% nu sunt același produs, chiar cu planuri identice. Eu pun prețul pe această diferență în evaluare, în loc să las un cumpărător să o descopere în attorney review, și trec calendarul în anunț, ca cumpărătorii potriviți să vină știind deja.

Întrebări frecvente

Vreți plata lunară reală pentru o clădire?

Trimiteți-mi clădirea sau unitatea la care vă uitați. Vă spun dacă are scutire, de ce fel, în ce an al calendarului este și cum arată plata pentru anii în care plănuiți să o dețineți.

Calculați cât vă permiteți cu calculatorul meu de accesibilitate sau vedeți costurile unice de la closing cu calculatorul pentru transfer fee și mansion tax.

Bogdan Nicolae Rus · REALTOR®, eXp Realty LLC · Licență NJ #2186044
Jersey City · Hudson County · în tot statul New Jersey · (201) 584-6156 · bogdan@bogdannicolaerus.com

Acest articol este informație generală, nu consultanță juridică sau fiscală, și reflectă legea și deciziile orașului Jersey City la data de 26 octombrie 2026. Acordul financiar al fiecărei clădiri este diferit. Verificați detaliile pentru o anumită unitate cu avocatul dumneavoastră sau cu Tax Assessor-ul din Jersey City. Surse: N.J.S.A. 40A:20 (modificată prin P.L.2025, c.91) și 40A:21; Jersey City PILOT and Tax Exemption Policy (2015); Jersey City Executive Order 2026-002; deciziile Consiliului Jersey City din 23 septembrie 2026.

Citiți mai departe: Condo, co-op sau two-family

Vă mai poate fi util: Vânzarea unei case multifamiliale în Jersey City