Exenciones fiscales (tax abatement) en Jersey City, explicadas: cuánto paga, cuándo sube y qué pasa cuando termina

Exchange Place y Newport al anochecer. Foto: Alfred Twu, CC0

Muchos de los edificios de condominios nuevos en Jersey City no pagan el impuesto predial normal. En su lugar, le pagan a la ciudad un cargo anual fijo, según un acuerdo que el desarrollador firmó hace años. Ese acuerdo es la exención fiscal (tax abatement), y puede ser la diferencia entre un pago mensual que le funciona y uno que no.

Además, puede cambiar mientras usted es dueño de la unidad, y puede terminar. Así funciona, en palabras sencillas, para que pueda leer los números de un edificio antes de enamorarse de la vista.

Dos cosas distintas que se llaman igual: «abatement»

Cuando alguien en Jersey City dice que un edificio tiene abatement, casi siempre se refiere a uno de dos programas de New Jersey:

• La exención fiscal a largo plazo, que muchos llaman PILOT (payment in lieu of taxes, pago en lugar de impuestos). Viene de la Long Term Tax Exemption Law, N.J.S.A. 40A:20. La ciudad firma un acuerdo financiero con el desarrollador y, en lugar de impuestos sobre el edificio, los dueños pagan un «cargo anual por servicio» (annual service charge). Es la que está detrás de la mayoría de las torres grandes de renta y de condominios.
• La exención y reducción de cinco años, de N.J.S.A. 40A:21. Es más pequeña y más corta: parte del valor de una construcción nueva o de una mejora no paga impuestos hasta por cinco años. En Jersey City este programa está suspendido por ahora (más detalles abajo).

Lo primero que pregunto sobre cualquier edificio es cuál de las dos tiene, porque funcionan de forma muy distinta.

Cómo funciona un PILOT a largo plazo

Según 40A:20, el cargo por servicio se fija como un porcentaje del ingreso bruto anual del proyecto (al menos 10% para vivienda a precio de mercado) o, si la ciudad así lo decide, el 2% del costo total del proyecto. Además, la ciudad puede sumar una cuota administrativa de hasta el 2% de ese cargo, y una parte va a Hudson County. El cargo nunca puede quedar por debajo de lo que pagaba el terreno en impuestos antes de construir.

El plazo se fija en el acuerdo financiero de cada edificio. La ley lo limita a 30 años desde que se termina la obra o 35 años desde que se firmó el acuerdo. La política de PILOT que publicó Jersey City en 2015 clasifica los proyectos por niveles según la zona: unos 10 años en las zonas más fuertes, como el waterfront y Downtown, y hasta 30 años en las zonas que la ciudad quiere hacer crecer, con requisitos de vivienda asequible (affordable housing).

Los aumentos que nadie menciona en la oficina de ventas

Un PILOT no se queda igual toda su vida. La ley incluye etapas hacia el final, y en cada etapa usted paga lo que sea mayor entre el cargo base y un porcentaje del impuesto completo que de otro modo debería la unidad:

• Etapa 1: solo el cargo base, durante los primeros 6 a 15 años
• Etapa 2: al menos 20% del impuesto completo
• Etapa 3: al menos 40%
• Etapa 4: al menos 60%
• Etapa 5: al menos 80%, en el último año o los últimos años

En un acuerdo de 10 años en Jersey City bajo la política de 2015, eso significa el cargo base en los años 1 a 6, y luego mínimos de 20%, 40%, 60% y 80% en los años 7, 8, 9 y 10. Cuando termina el acuerdo, la unidad se valúa y paga impuestos como cualquier otra propiedad de la ciudad.

Así que la pregunta nunca es solo «¿tiene abatement?». Es: ¿en qué año del calendario está el edificio y cuánto será el pago en los años que pienso ser dueño?

Si compra un condominio en un edificio con abatement

La exención se queda con la unidad. Según N.J.S.A. 40A:20-14, una unidad de condominio sigue bajo el acuerdo financiero del edificio cuando se vende, la ciudad no tiene que aprobar la venta y el comprador recibe el título sujeto al cargo por servicio y a lo que quede del calendario.

Lo que sorprende a la gente: cuando el acuerdo usa el método para condominios de la ley, su cargo se calcula a partir de su propia compra. El «ingreso bruto» de una unidad es un pago hipotecario imaginario sobre el precio de la venta más reciente entre partes independientes (arm's-length), a la tasa hipotecaria vigente el día que se registra la escritura, más la cuota de mantenimiento de la unidad. En pocas palabras, si usted paga más que el dueño anterior, o las tasas están más altas cuando cierra, su cargo anual puede salir más alto que el del vendedor. Algunos acuerdos usan el método del costo del proyecto, así que la única forma de saberlo es leer el acuerdo del edificio.

Hay otra línea en la misma sección que les importa a los inversionistas. La ciudad puede aprobar una resolución que termine la exención, o suba el cargo, para las unidades de condominio cuyos dueños no viven ahí. No he encontrado una resolución de Jersey City que lo haga, pero si piensa rentar la unidad, pídale a su abogado que lo revise durante el attorney review.

La exención de cinco años en Jersey City, 2026

El programa de cinco años ayudaba a quienes compraban casas nuevas de una a cuatro familias y unidades de condominio nuevas: el dueño presentaba el formulario E/A-1 ante el Tax Assessor dentro de los 30 días siguientes a terminar la obra, y parte de la construcción nueva no pagaba impuestos hasta por cinco años.

La ordenanza de Jersey City establecía que el programa dejaría de aceptar solicitudes nuevas a partir del año fiscal 2026, a menos que el concejo lo renovara. El 23 de septiembre de 2026 el concejo rechazó, 3 a 6, la ordenanza que lo habría renovado y modificado. Hasta que el concejo vuelva a actuar, en Jersey City no se están otorgando exenciones nuevas de cinco años. Las que ya se otorgaron siguen con su propio calendario. Si un vendedor o constructor le dice que una casa «viene con la exención de cinco años», pida la aprobación por escrito.

Qué más cambió este año en Jersey City

• Una auditoría de todas las exenciones a largo plazo. En enero de 2026 el alcalde Solomon ordenó revisar todas las exenciones a largo plazo activas (la ciudad cuenta más de 100), con fecha límite del 1 de julio de 2026. No he visto que publiquen los resultados.
• Una parte para las escuelas. El 23 de septiembre de 2026 el concejo aprobó una ordenanza que permite a la ciudad destinar el 10% de ciertos pagos PILOT a un fondo para edificios escolares. Cambia a dónde va el dinero, no cuánto pagan los dueños.
• Nuevos PILOT a 30 años. Esa misma noche, el concejo aprobó dos PILOT a 30 años para el proyecto de reurbanización Canal Crossing, así que se siguen firmando acuerdos largos.

Cómo reviso un edificio antes de que usted se comprometa

• El acuerdo financiero y su calendario. Cada PILOT de Jersey City se aprueba con una ordenanza del concejo, y el acuerdo dice qué método fija el cargo y cuándo empieza cada etapa.
• La factura actual. La consulta de impuestos en línea de la ciudad, por block y lot, muestra cuánto se le cobra hoy a la unidad.
• El documento de oferta (offering statement), en construcción nueva. New Jersey exige que el public offering statement del desarrollador muestre los impuestos estimados de cada unidad. Los compradores tienen un plazo de siete días para cancelar, así que lo leemos juntos dentro de ese plazo. Más detalles en mi página de desarrollos nuevos.
• Los años en que de verdad será dueño. Pongo el pago de cada uno de esos años en una sola página, junto a la hipoteca y la cuota de mantenimiento, para que compare una unidad con abatement con una que paga impuestos completos en los mismos términos.

Si va a vender una unidad con abatement

Los compradores comparan por el pago mensual, y un agente de compradores que conoce Jersey City va a preguntar cuántos años quedan. Una unidad con ocho años de cargo base por delante y otra que entra a su etapa de 60% no son el mismo producto, aunque tengan planos idénticos. Yo le pongo precio a esa diferencia en la valuación, en lugar de dejar que el comprador la descubra en el attorney review, y pongo el calendario en el anuncio para que los compradores correctos lleguen ya sabiéndolo.

Preguntas frecuentes

¿Quiere el pago mensual real de un edificio?

Mándeme el edificio o la unidad que está viendo. Le digo si tiene exención, de qué tipo, en qué año del calendario va y cómo se ve el pago en los años que piensa ser dueño.

Calcule cuánto puede gastar con mi calculadora de asequibilidad, o revise los costos únicos del cierre con la calculadora de transfer fee y mansion tax.

Bogdan Nicolae Rus · REALTOR®, eXp Realty LLC · Licencia de NJ #2186044
Jersey City · Condado de Hudson · todo New Jersey · (201) 584-6156 · bogdan@bogdannicolaerus.com

Este artículo es información general, no asesoría legal ni fiscal, y refleja la ley y las decisiones de Jersey City al 26 de octubre de 2026. El acuerdo financiero de cada edificio es distinto. Confirme los detalles de una unidad específica con su abogado o con el Tax Assessor de Jersey City. Fuentes: N.J.S.A. 40A:20 (modificada por P.L.2025, c.91) y 40A:21; Jersey City PILOT and Tax Exemption Policy (2015); Jersey City Executive Order 2026-002; decisiones del Concejo de Jersey City del 23 de septiembre de 2026.

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