Ponga su propiedad en renta en Jersey City, Hoboken y Hudson County
Un agente para propietarios, no solo para el inquilino
Soy REALTOR® en eXp Realty (licencia de New Jersey #2186044) y publico y rento propiedades para dueños en todo Hudson County: un condominio en Hoboken, un piso de una casa de dos familias en the Heights, un departamento en un brownstone del Downtown o un edificio en Bayonne. Fijo el precio según lo que realmente se rentó en su cuadra, lo publico, lo muestro, reviso a cada solicitante con los mismos criterios por escrito y le entrego un contrato de New Jersey firmado, con las declaraciones que exige el estado.
Renté en Journal Square y en Newport antes de vender mi primera casa, y he estado del lado del inquilino lo suficiente para saber qué busca un buen solicitante y qué lo hace irse. Trabajo en inglés, rumano y español. Vorbim românește. Se habla español.
Lo que hago por un propietario
Un mes vacío cuesta más que casi cualquier error en el contrato. El trabajo de abajo apunta a una sola cosa: el inquilino correcto, con la renta correcta y el menor tiempo vacío.
- Precio según rentas cerradas, no según las que se piden. Reviso lo que realmente se rentó cerca de usted en los últimos meses, por recámaras, piso, espacio exterior y cochera, y le doy una cifra con un rango, no un deseo.
- Fotos y un anuncio que recibe respuestas. Fotos profesionales, un plano cuando ayuda, los datos correctos en el MLS y en los portales, y un texto que dice qué es la propiedad desde la primera línea.
- Las visitas, resueltas. Open houses y visitas privadas en mi tiempo, no en el suyo, con comentarios después de cada una.
- Selección con criterios por escrito, aplicados a todos. Ingresos, crédito, historial de renta y referencias, revisados de la misma forma para cada solicitante. Eso es su elección de inquilino y su protección de vivienda justa en uno.
- El contrato de New Jersey y el papeleo que lo acompaña. Un contrato con las declaraciones obligatorias, el documento Truth in Renting, el depósito manejado como dice la ley, un reporte de entrada con fotos y las llaves entregadas el primer día.
- Un plan para la siguiente vacante. El momento de la renovación, el aumento que permite un edificio con renta controlada y qué hacer antes de que el inquilino actual avise que se va.
Lo que un propietario de New Jersey debe tener en orden
Registro. Los propietarios de New Jersey registran la propiedad en renta: con el municipio si el edificio tiene una o dos unidades y con el Department of Community Affairs si tiene tres o más. Varias ciudades de Hudson County, entre ellas Jersey City y Hoboken, también inspeccionan la unidad y emiten un certificado antes de que entre un inquilino nuevo. Le digo qué pide su ciudad antes de publicar el anuncio.
Lead-safe. La mayoría de las propiedades en renta construidas antes de 1978 necesitan una inspección y un certificado lead-safe (libre de plomo) según la ley estatal, con nueva inspección al cambiar de inquilino. Si su edificio es antiguo, esto es lo primero que agendamos.
El depósito. Como máximo una vez y media la renta mensual (N.J.S.A. 46:8-21.2), guardado en una cuenta separada que genere intereses, con el inquilino avisado por escrito de dónde está, y devuelto con un desglose detallado dentro de los 30 días posteriores al fin del arrendamiento (N.J.S.A. 46:8-21.1).
Truth in Renting. La mayoría de los propietarios deben entregar a cada inquilino nuevo el documento Truth in Renting del estado, que enumera los derechos y obligaciones de ambas partes. Va en la carpeta del contrato junto con la declaración de plomo y el aviso sobre protectores de ventanas.
Renta controlada. Jersey City y Hoboken tienen ordenanzas de control de renta, con el aumento anual permitido fijado por cada ciudad y exenciones para muchos edificios nuevos. Si su unidad está cubierta decide lo que puede pedir al renovar, así que lo verifico antes de fijar el precio.
Fuente de las reglas del depósito y de Truth in Renting: Truth in Renting, New Jersey Department of Community Affairs (PDF). Información general, no asesoría legal; la Guía del propietario de abajo enumera las leyes, y un abogado de arrendador-inquilino responde el caso que no cabe en la regla.
Elegir un inquilino dentro de la ley
Los mismos criterios por escrito para cada solicitante, definidos antes de la primera visita: ingreso mínimo en relación con la renta, una revisión de crédito, historial de renta verificado y referencias. La Ley contra la Discriminación de New Jersey protege más categorías que la ley federal, incluida la fuente de ingreso legal del inquilino, así que un voucher de vivienda no es motivo para decir que no, y la Fair Chance in Housing Act limita cuándo se puede preguntar por antecedentes penales. Llevo el proceso de modo que cada solicitante reciba el mismo trato, y guardo el expediente que lo demuestra.
Lo que busco es simple: el solicitante que paga a tiempo, se queda y le avisa cuando algo gotea. La carpeta que lo demuestra suele estar lista desde el primer día; la que no, suele ser una señal.
Lo que le cuesta publicar con un agente
En New Jersey las comisiones son negociables y se fijan en el contrato de publicación, por escrito, antes de empezar cualquier trabajo. En algunas rentas el inquilino paga la comisión del broker y el anuncio es «sin comisión» para usted; en otras la paga el dueño, normalmente de la primera renta, y el anuncio llega a los inquilinos que filtran por departamentos sin comisión. Decidimos qué conviene para su unidad y su mercado, y el anuncio lo dice con claridad, porque una comisión que no se le avisó al inquilino es la forma más rápida de perder la solicitud que usted quería.
Fijar el precio de su unidad no cuesta nada. Mándeme la dirección y le respondo con lo que se renta hoy, verificado con contratos cerrados.
Administración de propiedades
Cobro de renta, reparaciones con oficios con licencia, renovaciones y los números del año en un solo lugar: la administración de propiedades bajo eXp Realty está por lanzarse, y estoy anotando a los dueños que la quieren. Mientras tanto, el concierge coordina los oficios para un cambio de inquilino o una reparación, y la página de aliados enumera los proveedores que yo mismo uso.
La guía del propietario
Dieciséis páginas sobre cómo fijar el precio, rentar y administrar una propiedad en New Jersey sin los errores caros: registro y certificados antes del primer anuncio, selección dentro de la ley, el contrato y Truth in Renting, las reglas del depósito, la renta controlada, las inspecciones lead-safe, qué hacer cuando un inquilino deja de pagar y los números que deciden si el edificio rinde. En inglés, rumano y español.
Cuénteme sobre su propiedad
Déjeme su nombre, correo y teléfono. Le llamo yo mismo en menos de un día, conozco la unidad y le digo en cuánto se renta hoy.
Recibido. Le respondo en un día con una cifra para la unidad.
eXp Realty, 50 Harrison St, Suite 205, Hoboken, NJ 07030
Poner una propiedad en renta: preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta publicar mi propiedad en renta con un agente en New Jersey?
Las comisiones son negociables y se escriben en el contrato de publicación antes de empezar cualquier trabajo. En algunas rentas el inquilino paga la comisión del broker; en otras la paga el dueño, normalmente de la primera renta, y el anuncio se publica como sin comisión. Elegimos unidad por unidad, y el anuncio dice cuál. Fijar el precio de su unidad no cuesta nada.
¿Cómo deciden en cuánto se renta mi departamento?
Con las rentas que realmente se cerraron cerca de usted en los últimos meses, comparadas por recámaras, piso, espacio exterior, cochera y condición, no con las rentas que se piden en los portales. Recibe una cifra con un rango y los contratos que la respaldan. Si su edificio tiene renta controlada, el aumento permitido al renovar es parte de la respuesta.
¿Cómo revisan a los inquilinos?
Con criterios por escrito definidos antes de la primera visita y aplicados de la misma forma a cada solicitante: ingreso en relación con la renta, una revisión de crédito, historial de renta verificado y referencias. La ley de New Jersey protege la fuente de ingreso legal del inquilino, incluidos los vouchers de vivienda, y limita cuándo se puede preguntar por antecedentes penales, así que el proceso está hecho para tratar a todos igual y demostrar que lo hizo.
¿Qué necesito antes de poder rentar mi unidad en Jersey City o Hoboken?
El registro de propietario, el certificado que emite su ciudad después de la inspección, un certificado lead-safe para la mayoría de los edificios construidos antes de 1978 y la carpeta del contrato: el contrato mismo, el documento Truth in Renting, la declaración de plomo y la carta del depósito. Le digo qué pide su ciudad antes de publicar el anuncio, y la Guía del propietario enumera cada punto.
¿Cuánto depósito de garantía puedo pedir en New Jersey?
Como máximo una vez y media la renta mensual, incluido cualquier depósito por mascotas o último mes pagado por adelantado. Se guarda en una cuenta separada que genera intereses, se avisa por escrito al inquilino dónde está, y se devuelve con un desglose detallado dentro de los 30 días posteriores al fin del arrendamiento.
¿Administran la propiedad después de que entra el inquilino?
La administración de propiedades bajo eXp Realty está por lanzarse; estoy anotando a los dueños que quieren cobro de renta, reparaciones con oficios con licencia y renovaciones resueltas en un solo lugar. Mientras tanto el concierge coordina los oficios para un cambio de inquilino o una reparación, y yo me encargo de la renovación y del siguiente anuncio.