Alquilar en Jersey City y Weehawken: lo que aprendí viviendo en Journal Square, Newport y una casa de tres familias

Journal Square. Foto: King of Hearts, CC BY-SA 4.0

La mayoría de los consejos inmobiliarios para inquilinos los escriben personas que no alquilan desde hace años. Yo escribo este como alguien que lo hizo en tres lugares muy distintos, uno tras otro, antes de comprar una casa propia.

Cuando me mudé a Jersey City en 2019, alquilé primero en Journal Square, luego me mudé a Newport y después a Weehawken. Solo después de eso mi familia y yo compramos una casa de dos familias en la sección Hilltop de Jersey City Heights.

Esas mudanzas no fueron al azar. Cada contrato fue una oportunidad para probar una parte distinta de la costa y de la ciudad antes de comprometerme con una a largo plazo. Esto es lo que me enseñó cada una, cómo se compararon y las preguntas que hice y que me evitaron problemas.

Alquilar como investigación

Si cree que algún día comprará, alquilar es la forma más barata de descubrir dónde quiere vivir de verdad. Un recorrido de fin de semana le muestra cómo se ve un vecindario. Un contrato de un año le muestra cómo se siente en un trayecto al trabajo un martes lluvioso, un sábado por la noche y durante una tormenta de nieve.

Mi objetivo con cada mudanza era simple: vivir en un tipo de edificio distinto, en una parte distinta de la zona, y prestar atención. Cuando llegó el momento de comprar, no estaba adivinando.

Journal Square: el edificio mediano administrado

Mi primer apartamento estaba en un edificio de unas 30 unidades administrado por una empresa de gestión. Es un tipo de alquiler común en Journal Square y sus alrededores: ni una torre de lujo ni una casa pequeña, sino algo intermedio.

Lo que destacó: el trayecto. Journal Square tiene su propia estación del PATH y es un gran centro de autobuses, así que llegar a Manhattan era fácil. Con un administrador profesional, las solicitudes de mantenimiento seguían un proceso en lugar de depender de la agenda de una sola persona.

A qué prestar atención: en un edificio mediano administrado, su experiencia depende casi por completo de la empresa de gestión. Pregunte cómo se manejan las solicitudes de mantenimiento, en cuánto tiempo suelen resolverse y a quién llamar fuera de horario.

Newport: el edificio de servicio completo y trato de primera

Después me mudé a Newport, a un edificio de servicio completo con portero y la lista completa de amenidades. De los tres lugares donde viví, fue por mucho el que más amenidades tenía.

Lo que destacó: la comodidad. Recepción de paquetes, un lobby con personal, amenidades en el edificio y, de nuevo, un trayecto fácil a la ciudad.

A qué prestar atención: esa comodidad se paga. Al comparar edificios así, mire el costo mensual total, incluidos los cargos por amenidades, estacionamiento, mascotas y los aumentos al renovar, no solo el alquiler anunciado. Pregunte cuánto ha sido un aumento típico al renovar.

Weehawken: una unidad en una casa de tres familias

Mi último alquiler antes de comprar fue un apartamento en una casa de tres familias en Weehawken. Fue una experiencia completamente distinta a la de los dos edificios anteriores.

Lo que destacó: la tranquilidad. Fue, por mucho, el más silencioso de los tres. Vivir en una casa pequeña también me dio una vista directa de cómo operan los propietarios pequeños, lo que después influyó en cómo pensé en tener yo mismo una casa multifamiliar.

A qué prestar atención: el trayecto a Manhattan fue un poco más difícil que desde Journal Square o Newport. Con un propietario pequeño no hay oficina de administración, así que la relación importa. Sepa exactamente quién se encarga de las reparaciones y cómo contactarlo.

Cómo se compararon los tres

No hay un ganador único. La elección correcta depende de lo que más valore: trayecto, amenidades, tranquilidad o costo. La clave es decidirlo de forma consciente.

Por qué nunca tuve una mala experiencia alquilando

A veces me preguntan si tuve un propietario de pesadilla o un contrato que salió mal. No, y no creo que fuera suerte. Antes de firmar cualquier cosa, hice todas las preguntas que se me ocurrieron, incluidas las que resultaban incómodas.

Estas son las preguntas que recomiendo a todo inquilino hacer antes de firmar:

• Costo total: ¿cuál es el costo mensual completo, incluidos servicios, cargos por amenidades, estacionamiento y mascotas? ¿De qué servicios soy responsable?
• Dinero por adelantado: ¿de cuánto es el depósito de seguridad y hay cargos de solicitud, de mudanza o de corredor? ¿Quién los paga?
• Renovaciones: ¿cómo han sido los aumentos al renovar en este edificio? ¿La unidad está cubierta por alguna regulación local de alquileres?
• Mantenimiento: ¿cómo presento una solicitud de reparación? ¿Quién responde fuera de horario? ¿Cuál es el tiempo de respuesta habitual?
• La unidad en sí: ¿cómo se calienta y se enfría? ¿Cómo está la presión del agua? ¿Hay problemas conocidos de plagas, filtraciones o ruido?
• Reglas: ¿cuál es la política sobre visitas, mascotas, subarriendo y terminación anticipada del contrato?
• El vecindario: camine la cuadra a distintas horas del día y pruebe el trayecto en hora pico antes de comprometerse.

Algunos puntos básicos que todo inquilino de New Jersey debería saber

New Jersey tiene algunas de las protecciones para inquilinos más fuertes del país, y vale la pena conocer lo básico:

• Los depósitos de seguridad tienen tope. En New Jersey, un propietario por lo general no puede cobrar más de un mes y medio de alquiler como depósito de seguridad, y debe guardarlo en una cuenta separada.
• Las unidades antiguas tienen reglas de seguridad por plomo. Muchos alquileres construidos antes de 1978 están sujetos a los requisitos de inspección de plomo (lead-safe) de New Jersey.
• Puede aplicar la regulación de alquileres. Jersey City tiene una ordenanza de nivelación de alquileres (rent leveling) que cubre ciertos edificios. Que una unidad esté cubierta depende del edificio, así que pregunte.
• Lea la guía del estado. El Departamento de Asuntos Comunitarios de New Jersey publica una guía, «Truth in Renting», que explica los derechos de inquilinos y propietarios en lenguaje sencillo.

Las leyes cambian y cada situación es distinta, así que para una disputa concreta hable con un abogado calificado o con los recursos para inquilinos de la ciudad.

Cuando alquilar dejó de tener sentido para mí

Alquilar me sirvió bien durante años. Luego los números cambiaron.

Nuestro alquiler siguió subiendo hasta superar la mitad de lo que costaría al mes ser dueños de una casa de dos familias (two-family). Con una casa de dos familias, el segundo apartamento puede generar ingresos que cubren buena parte del resto. En ese punto, seguir alquilando significaba pagar la inversión de otro en lugar de construir la nuestra.

Ese es el momento que animo a todo inquilino a vigilar. Comprar no es lo correcto para todos, ni en todas las etapas de la vida. Pero si su alquiler se acerca a lo que costaría una hipoteca, sobre todo en una propiedad con una segunda unidad, vale la pena sentarse a hacer números.

Mi lista para inquilinos en Jersey City y Weehawken

• Decida qué le importa más: trayecto, amenidades, tranquilidad o costo
• Compare el costo mensual total, no el alquiler anunciado
• Haga todas las preguntas antes de firmar, incluidas las incómodas
• Consiga todas las promesas y cargos por escrito
• Pruebe el trayecto en hora pico y camine la cuadra de noche
• Conozca sus derechos básicos bajo la ley de New Jersey
• Si planea comprar algún día, use cada contrato para conocer un vecindario nuevo

Preguntas frecuentes

¿Qué es mejor para ir a Manhattan, Journal Square o Newport?

Ambos tienen su propia estación del PATH y, en mi experiencia, desde ambos fue fácil llegar a la ciudad. La mejor opción depende de en qué parte de Manhattan trabaje, de su presupuesto y de si quiere un edificio de servicio completo o algo más sencillo.

¿Es Weehawken una buena alternativa a Jersey City para inquilinos?

Puede serlo, sobre todo si la tranquilidad le importa. En mi experiencia fue el más calmado de los tres lugares donde viví, con un trayecto un poco más difícil. Pruebe el viaje en hora pico antes de firmar.

¿Cómo sé si mi apartamento está bajo regulación de alquileres en Jersey City?

Pregúntele directamente al propietario y consulte los recursos de propietario-inquilino de la ciudad. La cobertura depende del edificio específico, así que no dé nada por sentado en ningún sentido.

¿Cuándo debería empezar a pensar en comprar en lugar de alquilar?

Cuando su alquiler se acerca a lo que costaría el pago mensual de una hipoteca, es hora de hacer números, sobre todo si consideraría una casa de dos familias donde la segunda unidad genera ingresos.

¿Pensando en su próxima mudanza?

Ya sea que busque su próximo apartamento o se pregunte si es hora de dejar de alquilar y empezar a ser propietario, con gusto le ayudo. He vivido los dos lados, como inquilino en tres lugares muy distintos y como comprador, y le daré una respuesta directa sobre cuál tiene sentido para usted ahora mismo.

Bogdan Nicolae Rus · REALTOR®, eXp Realty LLC · Licencia de NJ #2186044
Jersey City · Condado de Hudson · todo Nueva Jersey · (201) 584-6156 · bogdan@bogdannicolaerus.com

Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Consulte a su abogado, contador y prestamista sobre su situación particular.