Închiriere în Jersey City și Weehawken: ce am învățat locuind în Journal Square, Newport și într-o casă cu trei apartamente

Journal Square. Foto: King of Hearts, CC BY-SA 4.0

Majoritatea sfaturilor imobiliare pentru chiriași sunt scrise de oameni care nu au mai stat în chirie de ani de zile. Eu îl scriu pe acesta ca unul care a făcut-o în trei locuri foarte diferite, unul după altul, înainte să-mi cumpăr propria locuință.

Când m-am mutat în Jersey City, în 2019, am stat în chirie mai întâi în Journal Square, apoi m-am mutat în Newport, apoi în Weehawken. Abia după aceea, familia mea și cu mine am cumpărat o casă cu două apartamente (two-family) în zona Hilltop din Jersey City Heights.

Mutările acelea nu au fost la întâmplare. Fiecare contract a fost o ocazie de a testa o altă parte a malului apei și a orașului înainte de a mă stabili pe termen lung într-una. Iată ce m-a învățat fiecare, cum s-au comparat între ele și întrebările pe care le-am pus și care m-au ținut departe de necazuri.

Chiria ca cercetare

Dacă credeți că veți cumpăra într-o zi, chiria este cel mai ieftin mod de a afla unde vreți cu adevărat să locuiți. Un tur de weekend vă arată cum arată un cartier. Un contract pe un an vă arată cum se simte la o navetă într-o marți ploioasă, într-o sâmbătă seara și în timpul unei furtuni de zăpadă.

Scopul meu la fiecare mutare a fost simplu: să locuiesc într-un alt tip de clădire, într-o altă parte a zonei, și să fiu atent. Când a venit momentul să cumpăr, nu ghiceam.

Journal Square: clădirea medie administrată

Primul meu apartament a fost într-o clădire de vreo 30 de unități, administrată de o firmă de administrare. Este un tip obișnuit de închiriere în zona Journal Square: nu un turn de lux, nu o casă mică, ci ceva între ele.

Ce a ieșit în evidență: naveta. Journal Square are propria stație PATH și este un nod important de autobuze, așa că se ajungea ușor în Manhattan. Cu un administrator profesionist, cererile de întreținere aveau o procedură, în loc să depindă de programul unei singure persoane.

La ce să fiți atent: într-o clădire medie administrată, experiența dumneavoastră depinde aproape în întregime de firma de administrare. Întrebați cum sunt gestionate cererile de întreținere, cât de repede se rezolvă de obicei și pe cine sunați în afara programului.

Newport: clădirea cu servicii complete, de lux

Apoi m-am mutat în Newport, într-o clădire cu servicii complete, cu portar și lista întreagă de facilități. Dintre cele trei locuri în care am stat, avea de departe cele mai multe facilități.

Ce a ieșit în evidență: confortul. Preluarea coletelor, un hol cu personal, facilități în clădire și, din nou, o navetă ușoară spre oraș.

La ce să fiți atent: plătiți pentru acel confort. Când comparați clădiri de acest fel, uitați-vă la costul lunar total, inclusiv taxele pentru facilități, parcarea, taxele pentru animale și majorările la reînnoire, nu doar la chiria afișată. Întrebați cum a arătat o majorare tipică la reînnoire.

Weehawken: un apartament într-o casă cu trei apartamente

Ultima mea chirie înainte de cumpărare a fost un apartament într-o casă cu trei apartamente (three-family) din Weehawken. A fost o experiență complet diferită față de cele două clădiri dinainte.

Ce a ieșit în evidență: liniștea. A fost de departe cea mai liniștită dintre cele trei. Locuind într-o casă mică, am văzut și direct cum lucrează proprietarii mici, ceea ce mi-a format mai târziu felul în care m-am gândit să dețin eu însumi o casă cu mai multe apartamente.

La ce să fiți atent: naveta spre Manhattan a fost puțin mai grea decât din Journal Square sau Newport. La un proprietar mic nu există birou de administrare, așa că relația contează. Aflați exact cine se ocupă de reparații și cum îl contactați.

Cum s-au comparat cele trei

Nu există un singur câștigător. Alegerea potrivită depinde de ce prețuiți cel mai mult: naveta, facilitățile, liniștea sau costul. Ideea este să decideți asta în mod conștient.

De ce nu am avut niciodată o experiență proastă în chirie

Lumea mă întreabă uneori dacă am avut un proprietar de coșmar sau un contract care a mers prost. Nu am avut și nu cred că a fost noroc. Înainte să semnez orice, am pus fiecare întrebare care mi-a trecut prin minte, inclusiv pe cele care păreau incomode.

Iată întrebările pe care le recomand oricărui chiriaș înainte de a semna:

• Costul total: Care este costul lunar complet, inclusiv utilitățile, taxele pentru facilități, parcarea și taxele pentru animale? De ce utilități răspund eu?
• Banii de la început: Cât este depozitul de garanție (security deposit) și există taxe de aplicare, de mutare sau de agenție? Cine le plătește?
• Reînnoiri: Cum au arătat majorările la reînnoire în această clădire? Este apartamentul acoperit de vreo reglementare locală a chiriei?
• Întreținere: Cum trimit o cerere de reparație? Cine răspunde în afara programului? Care este timpul obișnuit de răspuns?
• Apartamentul în sine: Cum este încălzit și răcit? Cum este presiunea apei? Există probleme cunoscute cu dăunători, infiltrații sau zgomot?
• Reguli: Care este politica privind oaspeții, animalele de companie, subînchirierea și rezilierea anticipată a contractului?
• Cartierul: Plimbați-vă pe stradă la ore diferite ale zilei și verificați naveta la ora de vârf înainte să vă angajați.

Câteva lucruri de bază pe care ar trebui să le știe orice chiriaș din New Jersey

New Jersey are unele dintre cele mai puternice protecții pentru chiriași din țară și merită să știți elementele de bază:

• Depozitele de garanție sunt plafonate. În New Jersey, un proprietar nu poate cere, în general, mai mult de o chirie și jumătate ca depozit de garanție (security deposit), iar acesta trebuie păstrat într-un cont separat.
• Locuințele mai vechi au reguli privind plumbul. Multe locuințe de închiriat construite înainte de 1978 sunt supuse cerințelor din New Jersey privind inspecția pentru siguranța față de plumb.
• Pot exista reglementări ale chiriei. Jersey City are o ordonanță de plafonare a chiriilor (rent leveling) care acoperă anumite clădiri. Dacă un apartament este acoperit depinde de clădire, așa că întrebați.
• Citiți ghidul statului. New Jersey Department of Community Affairs publică un ghid, „Truth in Renting”, care explică pe înțelesul tuturor drepturile chiriașilor și ale proprietarilor.

Legile se schimbă și fiecare situație este diferită, așa că, pentru un litigiu concret, vorbiți cu un avocat calificat sau cu serviciile pentru chiriași ale orașului.

Când chiria a încetat să mai aibă sens pentru mine

Chiria mi-a fost de folos ani de zile. Apoi calculul s-a schimbat.

Chiria noastră a tot crescut până a ajuns la mai mult de jumătate din cât ar fi costat lunar să deținem o casă cu două apartamente (two-family). La o astfel de casă, al doilea apartament poate aduce un venit care acoperă mare parte din rest. În acel moment, să continuăm să stăm în chirie însemna să plătim investiția altcuiva în loc să ne-o construim pe a noastră.

Acesta este momentul pe care îi încurajez pe toți chiriașii să-l urmărească. Cumpărarea nu este potrivită pentru toată lumea și nu este potrivită în orice etapă a vieții. Dar dacă chiria dumneavoastră se apropie de cât ar costa un credit ipotecar, mai ales la o proprietate cu un al doilea apartament, merită să vă așezați și să faceți calculele.

Lista mea pentru chiriașii din Jersey City și Weehawken

• Decideți ce contează cel mai mult: naveta, facilitățile, liniștea sau costul
• Comparați costul lunar total, nu chiria afișată
• Puneți fiecare întrebare înainte să semnați, inclusiv pe cele incomode
• Cereți toate promisiunile și taxele în scris
• Testați naveta la ora de vârf și plimbați-vă pe stradă noaptea
• Cunoașteți-vă drepturile de bază conform legii din New Jersey
• Dacă plănuiți să cumpărați cândva, folosiți fiecare contract ca să cunoașteți un cartier nou

Întrebări frecvente

Journal Square sau Newport — care este mai bun pentru naveta spre Manhattan?

Ambele au propriile stații PATH și, din experiența mea, din ambele se ajunge ușor în oraș. Alegerea mai bună depinde de unde lucrați în Manhattan, de buget și de dacă vreți o clădire cu servicii complete sau ceva mai simplu.

Este Weehawken o alternativă bună la Jersey City pentru chiriași?

Poate fi, mai ales dacă liniștea contează pentru dumneavoastră. Din experiența mea, a fost cel mai calm dintre cele trei locuri în care am stat, cu o navetă puțin mai grea. Testați drumul la ora de vârf înainte să semnați.

Cum aflu dacă apartamentul meu are chiria reglementată în Jersey City?

Întrebați proprietarul direct și verificați la serviciile orașului pentru relația proprietar-chiriaș. Acoperirea depinde de clădirea respectivă, așa că nu presupuneți nimic în niciun sens.

Când ar trebui să încep să mă gândesc la cumpărare în loc de închiriere?

Când chiria se apropie de cât ar costa o rată lunară la creditul ipotecar, este momentul să faceți calculele, mai ales dacă ați lua în calcul o casă cu două apartamente (two-family), unde al doilea apartament aduce venit.

Vă gândiți la următoarea mutare?

Fie că vă căutați următorul apartament, fie că vă întrebați dacă a venit momentul să nu mai stați în chirie și să deveniți proprietar, vă ajut cu plăcere. Am trăit ambele părți, ca chiriaș în trei locuri foarte diferite și în calitate de cumpărător, și vă dau un răspuns sincer despre care are sens pentru dumneavoastră chiar acum.

Bogdan Nicolae Rus · REALTOR®, eXp Realty LLC · Licență NJ #2186044
Jersey City · Hudson County · în tot statul New Jersey · (201) 584-6156 · bogdan@bogdannicolaerus.com

Acest articol este o informare generală, nu consultanță juridică, fiscală sau financiară. Consultați-vă avocatul, contabilul și creditorul cu privire la situația dumneavoastră.