House hacking în Jersey City: cum cumpărați o casă cu 2–4 unități și o puneți să lucreze pentru dumneavoastră

Hudson County văzut din aer. Foto: Ken Lund, CC BY-SA 2.0

Întrebați un grup de investitori cum au început și un număr surprinzător vă vor spune aceeași poveste: au cumpărat o casă multifamilială mică, au locuit într-o unitate și au lăsat celelalte unități să ajute la plata ei.

Se numește house hacking, iar într-un oraș ca Jersey City, cu fondul său bogat de case cu două, trei și patru unități, este una dintre cele mai practice căi de intrare în investițiile imobiliare.

Nu doar recomand această strategie. O trăiesc. Familia mea și cu mine deținem o casă cu două unități în zona Hilltop din Jersey City Heights. Iată cum o văd eu și ce ar trebui să știți înainte să cumpărați.

Ce înseamnă de fapt house hacking

Ideea este simplă. Cumpărați o proprietate cu două până la patru unități, locuiți într-una și le închiriați sau le folosiți altfel pe celelalte. Chiria din celelalte unități compensează costul locuinței, iar în timp acumulați capital într-un activ care produce venit.

Nu este însă doar despre chirie. A doua noastră unitate este în prezent casa socrilor mei. Deocamdată, acea unitate îi oferă familiei noastre ceva ce chiria nu poate: locuit în mai multe generații, cu intimitate de ambele părți. În viitor, poate deveni o unitate de închiriat. Această flexibilitate, de a folosi o unitate pentru familie acum și pentru venit mai târziu, este unul dintre cele mai mari avantaje ale unei case multifamiliale.

De ce o casă multifamilială ocupată de proprietar este un punct de intrare atât de bun

Finanțarea

Când locuiți într-una dintre unități, proprietatea este în general considerată ocupată de proprietar, iar asta deschide de obicei o finanțare mai bună decât o achiziție pur de investiție. Proprietățile cu două până la patru unități ocupate de proprietar se pot califica pentru programe cu avans mai mic, iar în unele cazuri creditorii iau în calcul o parte din chiria estimată din celelalte unități la venitul dumneavoastră eligibil.

Detaliile diferă în funcție de programul de creditare și de creditor și se schimbă în timp, așa că discutați cu un specialist în credite ipotecare înainte să începeți căutarea. Să vă cunoașteți puterea reală de cumpărare pentru o casă cu 2–4 unități este primul pas.

Fondul de locuințe

Cartiere din Jersey City precum the Heights, Greenville, Bergen-Lafayette și părți din downtown și Journal Square sunt pline de case mai vechi cu două și trei unități. Asta înseamnă alegere reală și șansa de a găsi o proprietate căreia îi puteți adăuga valoare.

Curba de învățare

O casă multifamilială mică vă învață elementele de bază ale rolului de proprietar (selecția chiriașilor, reparațiile, înțelegerea contractelor de închiriere și a regulilor locale) la o scară ușor de gestionat, în timp ce locuiți la fața locului.

Ce am căutat eu, și ce ar trebui să căutați și dumneavoastră

Când am cumpărat, venitul viitor din chirie era prioritatea mea numărul unu. Iată ce a însemnat asta în practică:

• Numărul potrivit de unități. O casă cu două unități (two-family) s-a potrivit familiei și obiectivelor noastre. Casele cu trei și patru unități pot aduce mai mult venit, dar aduc și mai multă administrare și bugete de renovare mai mari.
• Un subsol, chiar și nefinisat. Spațiu suplimentar de depozitare și pentru instalații, plus flexibilitate pe termen lung. Orice utilizare viitoare trebuie să treacă prin zonarea și autorizațiile din Jersey City, așa că tratați-l ca pe un potențial, nu ca pe o garanție.
• O casă care avea nevoie de lucrări. Am cumpărat intenționat o proprietate nerenovată, ca să adaug valoare eu însumi în loc să plătesc un preț mai mare pentru finisajele altcuiva.
• Compromisuri sincere. Am renunțat la locul de parcare dedicat. În multe părți din the Heights, asta este realitatea pentru casele multifamiliale mai vechi. Decideți din timp fără ce puteți trăi.

Faceți calculele, nu vă lăsați conduși de emoții

Cea mai mare greșeală pe care era să o fac drept cumpărător a fost să fiu prea nerăbdător. A trebuit să mă opresc, să fac un pas înapoi și să decid pe baza cifrelor, nu a cât de mult îmi plăcea casa.

Iată calculul de bază pe care ar trebui să-l facă orice house hacker:

• Costul lunar total: principalul și dobânda creditului ipotecar, impozitul pe proprietate, asigurarea, apa și canalizarea și orice utilități pe care le acoperiți pentru chiriași
• Rezerve: o sumă lunară pusă deoparte pentru întreținere, reparații și perioade fără chiriași, pentru că locuințele mai vechi din Jersey City au nevoie de ele
• Chirie realistă: bazată pe închirieri comparabile din apropiere, în stare similară, nu pe cifra din cel mai bun scenariu
• Costul efectiv al locuinței: costul lunar total, plus rezervele, minus chiria realistă din celelalte unități

Comparați acest cost efectiv al locuinței cu ce plătiți astăzi pe chirie. Când stăteam în chirie, chiria noastră urcase la mai mult de jumătate din cât ar fi costat să deținem o casă cu două unități, iar a doua unitate putea acoperi o mare parte din rest. Această comparație ne-a mutat de la chirie la proprietate.

Regulile din Jersey City pe care trebuie să le știți înainte să cumpărați

Regulile locale pot face sau strica calculele. Înainte să vă angajați la o proprietate, verificați:

• Plafonarea chiriilor. Jersey City are o ordonanță de plafonare a chiriilor (rent leveling) care se aplică anumitor clădiri. Dacă o proprietate intră sub ea, și ce înseamnă asta pentru creșterile viitoare de chirie, depinde de factori precum clădirea și istoricul ei. Aflați înainte să cumpărați, nu după.
• Închirieri pe termen scurt. Jersey City restricționează strict închirierile pe termen scurt. Nu vă bazați calculele pe venituri din Airbnb fără să confirmați ce este permis legal.
• Înregistrarea ca proprietar. New Jersey cere proprietarilor să depună la primărie informațiile de înregistrare pentru unitățile închiriate. Includeți asta în plan.
• Siguranța privind plumbul. Multe unități de închiriat din casele mai vechi intră sub cerințele New Jersey privind inspecția pentru plumb (lead-safe).
• Autorizații. Renovările necesită în general autorizații. Bugetați timpul și costul necesare pentru a face lucrările cum trebuie.

Cumpărarea unei proprietăți cu chiriași existenți

Multe case cu 2–4 unități din Jersey City vin cu chiriași existenți. Poate fi un avantaj, fiindcă aveți venit din prima zi, dar cere atenție.

• Cereți contractele de închiriere actuale, lista chiriilor (rent roll) și evidența garanțiilor (security deposit)
• Cereți certificate estoppel de la chiriași, care să confirme chiria, garanțiile și condițiile contractelor de închiriere
• Dacă aveți nevoie de o unitate liberă pentru dumneavoastră, asigurați-vă că în contract condițiile de predare sunt scrise clar

Pe asta am învățat-o pe pielea mea: achiziția noastră trebuia predată complet liberă, iar când nu a fost, închiderea (closing) ni s-a amânat. Puneți condițiile în scris și rugați avocatul să le verifice cu atenție.

Lista mea de verificare pentru investitorii la prima casă multifamilială

• Obțineți o pre-aprobare special pentru o casă cu 2–4 unități ocupată de proprietar
• Decideți numărul de unități și ce nu poate lipsi înainte de vizionări
• Faceți calculele cu chirii realiste și rezerve reale
• Verificați plafonarea chiriilor, regulile pentru închirieri pe termen scurt și cerințele de înregistrare
• Evaluați costul lucrărilor de renovare înainte să expire perioada de inspecție
• Obțineți în scris condițiile de predare și documentele chiriașilor
• Gândiți pe termen lung: cum vă va servi această proprietate peste cinci și zece ani?

Întrebări frecvente

Pentru house hacking, este mai bună o casă cu două sau cu trei unități?

O casă cu două unități este mai simplu de finanțat, administrat și renovat, și este ce s-a potrivit familiei mele. Una cu trei sau patru unități produce mai mult venit, dar aduce mai mulți chiriași, mai multă administrare și cheltuieli de capital mai mari. Alegeți în funcție de buget, obiective și cât de mult vă doriți munca de proprietar.

Chiria din cealaltă unitate mă poate ajuta să mă calific pentru un credit ipotecar?

În unele cazuri, da. Mulți creditori iau în calcul o parte din chiria estimată din celelalte unități la o casă cu 2–4 unități ocupată de proprietar. Regulile diferă de la un program la altul, așa că confirmați cu creditorul înainte să începeți căutarea.

Pot folosi a doua unitate pentru familie în loc să o închiriez?

Absolut. Exact asta facem noi astăzi: socrii mei locuiesc în a doua noastră unitate. Țineți minte doar că cifrele vor arăta altfel fără venit din chirie și planificați în consecință.

Pot închiria unitatea suplimentară pe Airbnb în Jersey City?

Jersey City restricționează strict închirierile pe termen scurt. Confirmați regulile actuale înainte să contați pe acel venit și faceți calculele cu chirii pe termen lung.

Ce cartiere din Jersey City au cele mai multe case cu 2–4 unități?

Cartierele mai vechi precum the Heights, Greenville, Bergen-Lafayette și părți din Journal Square și downtown au un fond mare de case multifamiliale mici. Fiecare are alt nivel de preț, altă cerere de închiriere și alt caracter.

Sunteți gata să vă puneți casa să lucreze pentru dumneavoastră?

O casă cu 2–4 unități poate fi în același timp locuință, casă de familie și investiție. Știu, pentru că locuiesc într-una. Dacă vă gândiți la house hacking în Jersey City, vă ajut să găsiți proprietatea potrivită, să faceți calcule sincere și să evitați greșelile pe care le-am văzut și pe care le-am făcut eu însumi.

Bogdan Nicolae Rus · REALTOR®, eXp Realty LLC · Licență NJ #2186044
Jersey City · Hudson County · în tot statul New Jersey · (201) 584-6156 · bogdan@bogdannicolaerus.com

Acest articol este o informare generală, nu consultanță juridică, fiscală sau financiară. Consultați-vă avocatul, contabilul și creditorul cu privire la situația dumneavoastră.