House hacking en Jersey City: cómo comprar una casa de 2–4 familias y hacer que trabaje para usted

Hudson County desde el aire. Foto: Ken Lund, CC BY-SA 2.0

Pregúntele a un grupo de inversionistas cómo empezaron, y una cantidad sorprendente le contará la misma historia: compraron una casa multifamiliar pequeña, vivieron en una unidad y dejaron que las otras ayudaran a pagarla.

Se llama house hacking, y en una ciudad como Jersey City, con su gran cantidad de casas de dos, tres y cuatro familias, es uno de los caminos más prácticos para empezar a invertir en bienes raíces.

No solo recomiendo esta estrategia: la vivo. Mi familia y yo somos dueños de una casa de dos familias en la sección Hilltop de Jersey City Heights. Así es como lo veo, y esto es lo que debe saber antes de comprar.

Qué significa realmente el house hacking

La idea es simple. Compra una propiedad con dos a cuatro unidades, vive en una y alquila o usa de otra forma las demás. El alquiler de las otras unidades compensa su costo de vivienda y, con el tiempo, usted acumula patrimonio en un activo que genera ingresos.

Pero no se trata solo del alquiler. Nuestra segunda unidad es hoy el hogar de mis suegros. Por ahora, esa unidad le da a nuestra familia algo que el alquiler no puede dar: vida multigeneracional con privacidad para ambos lados. En el futuro puede convertirse en una unidad de alquiler. Esa flexibilidad, usar una unidad para la familia ahora y para ingresos después, es una de las mayores ventajas de tener una casa multifamiliar.

Por qué una multifamiliar ocupada por el propietario es una entrada tan buena

Financiamiento

Cuando usted vive en una de las unidades, la propiedad generalmente se considera ocupada por el propietario, y eso suele abrir mejores opciones de financiamiento que una compra puramente de inversión. Las propiedades de dos a cuatro unidades ocupadas por el propietario pueden calificar para programas con pago inicial más bajo, y en algunos casos los prestamistas cuentan una parte del alquiler esperado de las otras unidades como parte de sus ingresos para calificar.

Los detalles varían según el programa de préstamo y el prestamista, y cambian con el tiempo, así que hable con un profesional hipotecario antes de empezar a buscar. Conocer su verdadera capacidad de compra para una casa de 2–4 familias es el primer paso.

Oferta de viviendas

Vecindarios de Jersey City como the Heights, Greenville, Bergen-Lafayette y partes del downtown y de Journal Square están llenos de casas antiguas de dos y tres familias. Eso significa opciones reales y la posibilidad de encontrar una propiedad a la que pueda agregarle valor.

Curva de aprendizaje

Una casa multifamiliar pequeña le enseña los fundamentos de ser propietario (seleccionar inquilinos, atender reparaciones, entender contratos de arrendamiento y reglas locales) a una escala manejable, mientras vive en el lugar.

Qué busqué yo, y qué debería buscar usted

Cuando compré, el ingreso futuro por alquiler era mi prioridad número uno. Esto es lo que significó en la práctica:

• El número correcto de unidades. Una casa de dos familias se ajustaba a nuestra familia y a nuestras metas. Las casas de tres y cuatro familias pueden producir más ingresos, pero también traen más administración y presupuestos de renovación más grandes.
• Un sótano, aunque sea sin terminar. Espacio extra de almacenamiento y para instalaciones, y flexibilidad a largo plazo. Cualquier uso futuro tiene que pasar por la zonificación y los permisos de Jersey City, así que véalo como potencial, no como garantía.
• Una casa que necesitaba trabajo. Compré a propósito una propiedad sin renovar, para poder agregarle valor yo mismo en lugar de pagar de más por los acabados de otra persona.
• Concesiones honestas. Yo renuncié a un estacionamiento asignado. En muchas partes de the Heights, esa es la realidad de las casas multifamiliares más antiguas. Decida desde el principio de qué puede prescindir.

Haga cuentas, no se deje llevar por las emociones

El mayor error que casi cometí como comprador fue estar demasiado ansioso. Tuve que parar, dar un paso atrás y decidir con base en los números, no en cuánto me gustaba la casa.

Estas son las cuentas básicas que todo house hacker debería hacer:

• Costo mensual total: capital e intereses de la hipoteca, impuestos a la propiedad, seguro, agua y alcantarillado, y cualquier servicio que usted cubra para los inquilinos
• Reservas: un monto mensual apartado para mantenimiento, reparaciones y períodos sin inquilinos, porque las casas antiguas de Jersey City lo necesitan
• Alquiler realista: basado en alquileres comparables cercanos en condiciones similares, no en el mejor escenario
• Su costo efectivo de vivienda: el costo mensual total, más las reservas, menos un alquiler realista de las otras unidades

Compare ese costo efectivo de vivienda con lo que paga hoy de alquiler. Cuando yo alquilaba, nuestro alquiler había subido a más de la mitad de lo que costaría ser dueños de una casa de dos familias, y una segunda unidad podía cubrir buena parte del resto. Esa comparación fue lo que nos llevó de alquilar a ser propietarios.

Reglas de Jersey City que debe conocer antes de comprar

Las reglas locales pueden hacer o deshacer sus números. Antes de comprometerse con una propiedad, investigue:

• Control de alquileres. Jersey City tiene una ordenanza de nivelación de alquileres (rent leveling) que aplica a ciertos edificios. Si una propiedad está cubierta, y qué significa eso para los aumentos futuros, depende de factores como el edificio y su historial. Averígüelo antes de comprar, no después.
• Alquileres a corto plazo. Jersey City restringe mucho los alquileres a corto plazo. No haga las cuentas de una propiedad con base en ingresos de Airbnb sin confirmar qué está permitido legalmente.
• Registro de propietarios. New Jersey exige que los propietarios registren la información de sus unidades de alquiler ante el municipio. Inclúyalo en su plan.
• Seguridad frente al plomo. Muchas unidades de alquiler en casas antiguas están sujetas a los requisitos de inspección de New Jersey sobre seguridad frente al plomo (lead-safe).
• Permisos. Las renovaciones por lo general requieren permisos. Presupueste el tiempo y el costo de hacer el trabajo como corresponde.

Comprar una propiedad con inquilinos

Muchas casas de 2–4 familias en Jersey City vienen con inquilinos. Eso puede ser una ventaja, porque tiene ingresos desde el primer día, pero requiere un manejo cuidadoso.

• Pida los contratos de arrendamiento vigentes, un registro de alquileres (rent roll) y los registros de los depósitos de seguridad
• Pida certificados de estoppel de los inquilinos que confirmen el alquiler, los depósitos y los términos del contrato de arrendamiento
• Si necesita una unidad desocupada para usted, asegúrese de que el contrato especifique claramente los términos de entrega

Esto lo aprendí en carne propia: nuestra compra debía entregarse totalmente desocupada, y cuando no fue así, nuestro cierre se retrasó. Ponga los términos por escrito y pídale a su abogado que los revise con cuidado.

Mi lista de verificación para inversionistas primerizos en multifamiliares

• Obtenga una preaprobación específica para una casa de 2–4 familias ocupada por el propietario
• Decida el número de unidades y sus requisitos indispensables antes de visitar propiedades
• Haga los cálculos con alquileres realistas y reservas reales
• Investigue el control de alquileres, las reglas para alquileres a corto plazo y los requisitos de registro
• Cotice el trabajo de renovación antes de que termine su período de inspección
• Obtenga por escrito los términos de entrega y los documentos de los inquilinos
• Piense a largo plazo: ¿cómo le servirá esta propiedad dentro de cinco y de diez años?

Preguntas frecuentes

¿Qué es mejor para el house hacking: una casa de dos familias o de tres?

Una casa de dos familias es más sencilla de financiar, administrar y renovar, y fue lo que se ajustó a mi familia. Una de tres o cuatro familias produce más ingresos, pero trae más inquilinos, más administración y gastos de capital más grandes. Elija según su presupuesto, sus metas y sus ganas de hacer trabajo de propietario.

¿El alquiler de la otra unidad puede ayudarme a calificar para una hipoteca?

En algunos casos, sí. Muchos prestamistas cuentan una parte del alquiler esperado de las otras unidades en una casa de 2–4 familias ocupada por el propietario. Las reglas varían según el programa, así que confírmelo con su prestamista antes de buscar.

¿Puedo usar la segunda unidad para mi familia en lugar de alquilarla?

Por supuesto. Es exactamente lo que hacemos hoy: mis suegros viven en nuestra segunda unidad. Solo recuerde que sus números se verán distintos sin ingresos por alquiler, y planifique en consecuencia.

¿Puedo alquilar mi unidad extra en Airbnb en Jersey City?

Jersey City restringe mucho los alquileres a corto plazo. Confirme las reglas vigentes antes de contar con ese ingreso, y haga sus cuentas con alquileres a largo plazo.

¿Qué vecindarios de Jersey City tienen más casas de 2–4 familias?

Los vecindarios más antiguos como the Heights, Greenville, Bergen-Lafayette y partes de Journal Square y del downtown tienen una gran cantidad de casas multifamiliares pequeñas. Cada uno tiene un rango de precios, una demanda de alquiler y un carácter distintos.

¿Quiere que su casa trabaje para usted?

Una casa de 2–4 familias puede ser un hogar, un espacio para toda la familia y una inversión, todo a la vez. Lo sé porque vivo en una. Si está pensando en hacer house hacking en Jersey City, le ayudaré a encontrar la propiedad correcta, a hacer cuentas honestas y a evitar los errores que he visto y que yo mismo he cometido.

Bogdan Nicolae Rus · REALTOR®, eXp Realty LLC · Licencia de NJ #2186044
Jersey City · Condado de Hudson · todo Nueva Jersey · (201) 584-6156 · bogdan@bogdannicolaerus.com

Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Consulte a su abogado, contador y prestamista sobre su situación particular.