Condominio, cooperativa o casa de dos familias: qué está comprando realmente en Hudson County

Los anuncios en Hudson County dicen «condo», «co-op» o «two-family» como si todos supieran la diferencia. La mayoría no la sabe, y esa diferencia decide su costo mensual, su papeleo y lo que puede hacer con el lugar. Esta es la versión corta que les doy a mis clientes en el primer recorrido.

Condominio: usted es dueño de la unidad y comparte el edificio

La mayoría de lo que ve en los edificios más nuevos de la costa, y la mayoría de las brownstones convertidas del Downtown, son condominios. Usted es dueño de su unidad por completo y de una parte de las áreas comunes. Una asociación de condominio, administrada por los propietarios, cobra una cuota mensual para mantener el edificio, asegurarlo y reservar dinero para el techo y el ascensor.

Qué preguntar: ¿Cuál es la cuota mensual y qué incluye? ¿Cuánto hay en el fondo de reserva? ¿Hay alguna cuota extraordinaria (special assessment) planeada o en discusión? ¿Qué dicen las actas de los últimos dos años? Una cuota baja no es una ganga si la reserva está vacía.

Cooperativa (co-op): usted es dueño de acciones, la corporación es dueña del edificio

Las cooperativas (co-ops) son más raras en Nueva Jersey que al otro lado del río, pero el condado de Hudson las tiene, sobre todo en edificios antiguos. Usted no es dueño de bienes raíces; es dueño de acciones en una corporación y de un contrato de arrendamiento sobre su apartamento. La junta aprueba a los compradores, fija reglas sobre el subarriendo y puede exigir pagos iniciales más altos.

Qué preguntar: ¿Qué le exige la junta a un comprador? ¿Se permite subarrendar? ¿Cuál es la hipoteca subyacente del edificio? Porque usted paga parte de ella en su cuota de mantenimiento. Las cooperativas pueden ser muy buen valor precisamente porque menos gente las entiende; también son la opción equivocada para cualquiera que pueda necesitar alquilar el lugar.

Casa de dos familias: usted es propietario y arrendador

The Heights, Bergen-Lafayette, Bayonne y el lado oeste de Hoboken están llenos de casas de dos y tres familias. Usted vive en una unidad, alquila las otras, y la renta ayuda a pagar la hipoteca. Es la manera clásica de poder comprar una casa en el condado de Hudson.

Qué preguntar: ¿Son legales las unidades, con certificados de ocupación? ¿Hay inquilinos ahora, y con qué contratos de arrendamiento? New Jersey protege mucho a los inquilinos, y un inquilino existente no se va porque la casa se vendió. ¿Quién se encarga de la caldera a las dos de la mañana? Si la respuesta honesta es «usted», tome eso en cuenta en la decisión.

La pregunta detrás de todo

Antes de decidir entre condominio, cooperativa o casa de dos familias, decida cuánto tiempo piensa quedarse y si alguna vez podría necesitar alquilar el lugar. Esas dos respuestas descartan una de las tres opciones casi siempre, y son mucho más útiles que una lista de comodidades.