Vânzarea unei case multifamiliale în Jersey City: prețul, chiriașii și actele pe care le cer cumpărătorii

Journal Square, Jersey City. Foto: King of Hearts, CC BY-SA 4.0

O casă cu două până la patru locuințe în Jersey City se vinde pe baza a două cifre în același timp: cu cât s-au vândut clădiri asemănătoare și ce pot susține chiriile. Cea mai mare parte a muncii din spatele unei vânzări bune înseamnă acte: contractele de închiriere, garanțiile chiriașilor (security deposit), certificatele cerute de stat și de oraș și un răspuns clar dacă fiecare locuință se predă goală sau cu chiriaș. Pregătiți-le înainte ca anunțul să apară, iar clădirea se vinde celui mai puternic cumpărător, nu doar primului venit.

Mi-am cumpărat propria casă cu două locuințe (two-family) în Hilltop, Jersey City, așa că știu această tranzacție din scaunul cumpărătorului: finanțarea, chiriașul deja instalat, inspecția la două bucătării și două centrale. Iată ce caută acea parte a mesei și cum pregătesc un vânzător pentru ea.

Cine cumpără o casă cu două până la patru locuințe în Jersey City?

Două tipuri de cumpărători își doresc aceste clădiri și citesc aceeași casă în moduri diferite.

• Cumpărătorii care locuiesc în clădire. Plănuiesc să locuiască într-o unitate și să le închirieze pe celelalte. Pentru că locuiesc acolo, o casă cu două până la patru unități poate fi finanțată ca o reședință principală, cu un avans mult mai mic decât un credit pentru investiții (ghidul meu despre house hacking explică pașii). Îi interesează unitatea în care vor locui, starea clădirii și dacă acea unitate poate fi goală la closing.
• Investitorii. Ei cumpără venitul. Îi interesează lista chiriilor (rent roll), cheltuielile, contractele de închiriere și cât câștigă clădirea raportat la preț.

Anunțul, prețul și vizionările se schimbă în funcție de cumpărătorul căruia i se potrivește cel mai bine clădirea. De multe ori li se potrivește amândurora, iar atunci scopul este să le dați fiecăruia ce are nevoie ca să spună da.

Cum se stabilește prețul unei case multifamiliale în Jersey City?

O casă multifamilială în Jersey City se evaluează mai întâi după vânzările comparabile și se verifică apoi prin venit. Mă uit la vânzările recente ale clădirilor cu același număr de unități, în stare asemănătoare, cât mai aproape de a dumneavoastră. Apoi calculez lista chiriilor, pentru că un investitor o va face.

Verificarea prin venit este aritmetică simplă. Luați chiria pe care o încasează clădirea într-un an, scădeți o rezervă pentru perioadele fără chiriaș și costurile de funcționare (impozitul pe proprietate, asigurarea, apa și canalizarea, reparațiile) și obțineți venitul net din exploatare. Creditul ipotecar nu intră în calcul. Împărțiți rezultatul la preț și obțineți rata de capitalizare (cap rate). Doar ca exemplu de calcul: o clădire care aduce net $40,000 pe an la un preț de $800,000 are o rată de capitalizare de 5%. Vă puteți testa propriile cifre în calculatorul de cash-flow de pe pagina mea despre casele multifamiliale.

Acolo unde cele două metode nu se potrivesc, merită discuția înainte de listare. O unitate închiriată mult sub prețul pieței scade cât va plăti un investitor, în timp ce un cumpărător care vrea acea unitate pentru el poate să nu țină cont de asta. Pun cele două cifre una lângă alta, ca să vedeți ce cumpărător va plăti probabil mai mult pentru clădirea dumneavoastră.

Îmi pot vinde clădirea cu chiriașii locuind în ea?

Da. O vânzare nu încheie un contract de închiriere. Cumpărătorul preia clădirea cu chiriașii și contractele lor și vă ia locul ca proprietar.

Legea anti-evacuare din New Jersey (Anti-Eviction Act, N.J.S.A. 2A:18-61.1) enumeră singurele motive pentru care majoritatea chiriașilor rezidențiali pot fi evacuați, iar vânzarea în sine nu este unul dintre ele. Există o singură cale îngustă care contează pentru vânzători. Dacă o clădire are trei unități rezidențiale sau mai puține, ați semnat un contract de vânzare cu un cumpărător care vrea să locuiască într-o unitate, iar contractul cere ca acea unitate să fie goală la closing, legea permite evacuarea pe acest motiv. Ghidul statului spune că chiriașul trebuie să primească o notificare de eliberare (notice to quit) cu cel puțin două luni înainte de orice proces și că nicio acțiune în instanță nu poate începe până la expirarea contractului. O casă cu patru locuințe nu se încadrează deloc în acest motiv. De asemenea, protecțiile legii nu acoperă clădirile locuite de proprietar cu cel mult două unități închiriate. Aceste reguli sunt stricte, iar detaliile depind de clădire și de contracte, așa că este o întrebare pentru avocatul dumneavoastră înainte de a promite cuiva o unitate goală.

În practică, cele mai curate vânzări potrivesc contractele de închiriere cu planul. Dacă vreți să oferiți o unitate goală unui cumpărător care va locui acolo, pornim de la data de expirare a contractului acelei unități, nu de la data listării.

Ce se întâmplă cu garanțiile chiriașilor când vând?

Garanțiile trec la cumpărător. Conform legii din New Jersey privind garanțiile (N.J.S.A. 46:8-20), la predarea actului de proprietate (deed) sau în cel mult cinci zile după, predați cumpărătorului garanția fiecărui chiriaș împreună cu partea de dobândă a chiriașului și îl anunțați pe fiecare chiriaș prin scrisoare recomandată sau certificată, cu numele și adresa cumpărătorului.

După ce ați făcut asta, legea (N.J.S.A. 46:8-21) vă scutește de obligația de a returna acele garanții. Cumpărătorul răspunde de ele oricum, de aceea avocații cumpărătorilor cer devreme evidența garanțiilor. Mă asigur că avocatul dumneavoastră are contractele de închiriere, lista chiriilor și lista garanțiilor înainte de semnarea contractului, ca închiderea să nu se amâne cât timp cineva caută un extras de cont.

Este clădirea mea din Jersey City sub controlul chiriilor?

Probabil nu, dacă are patru unități sau mai puține. Regulamentul privind controlul chiriilor din Jersey City este Capitolul 260 din Codul Municipal, administrat de Office of Landlord/Tenant Relations, iar pagina orașului spune că toate proprietățile cu una până la patru unități sunt scutite de controlul chiriilor. O clădire cu cinci sau mai multe unități este o altă discuție. Proprietarii și cumpărătorii pot cere orașului statutul unei proprietăți privind controlul chiriilor prin formularul de cereri SeeClickFix.

Înregistrarea este o altă chestiune. Conform N.J.S.A. 46:8-28, fiecare proprietar care închiriază depune un certificat de înregistrare: o locuință închiriată singură sau o casă cu două locuințe în care proprietarul nu locuiește se înregistrează la grefierul orașului, iar o clădire cu trei sau mai multe unități este o locuință multiplă (multiple dwelling), înregistrată la Bureau of Housing Inspection al statului. Cumpărătorul își depune propria înregistrare ca nou proprietar și va dori să vadă că a dumneavoastră este la zi.

Ce certificate îmi trebuie înainte de closing?

Certificatele depind de câte unități are clădirea. Cereți-le din timp, pentru că o inspecție care găsește o problemă poate amâna data de closing.

• Detectoare de fum, detectoare de monoxid de carbon și un stingător, pentru o casă cu două locuințe. Înainte ca o casă cu una sau două locuințe să fie vândută, proprietarul trebuie să obțină de la autoritatea locală competentă un certificat de conformitate pentru detectoarele de fum, detectoarele de monoxid de carbon și stingătorul portabil (N.J.A.C. 5:70-2.3). Unele orașe îl includ în propria inspecție.
• Clădiri cu trei sau mai multe unități. Acestea sunt locuințe multiple conform Hotel and Multiple Dwelling Law. Bureau of Housing Inspection al statului le înregistrează și le inspectează într-un ciclu de cinci ani, așa că un cumpărător va cere înregistrarea și ultima inspecție.
• Actele privind plumbul, pentru locuințele închiriate construite înainte de 1978. Conform legii statului din 2021 privind plumbul, locuințele închiriate construite înainte de 1978 au nevoie de o inspecție pentru vopsea pe bază de plumb la fiecare trei ani sau la schimbarea chiriașului, cu excepția cazului în care există o certificare lead-safe valabilă. Când vindeți, îi dați cumpărătorului o copie a regulilor privind plumbul (N.J.A.C. 5:28A), orice certificări lead-safe pe care le aveți și ghidul statului, Lead-Based Paint in Rental Dwellings.
• Un certificat de ocupare (certificate of occupancy), acolo unde orașul îl cere. Verific ce cere Jersey City pentru clădirea dumneavoastră înainte de listare, ca cerința să nu apară în săptămâna de closing.

Cât durează și când ar trebui să listez?

Porniți de la contractele de închiriere, nu de la calendar. O clădire cu chiriași buni, cu contracte care durează mult după closing, i se potrivește unui investitor și o puteți lista oricând sunteți pregătit. O clădire în care vreți să predați o unitate goală trebuie programată în funcție de acel contract și de regulile de notificare de mai sus.

După ce acceptați o ofertă, contractul standard din New Jersey pregătit de agenți trece prin perioada de attorney review, trei zile lucrătoare în care avocatul oricărei părți poate anula sau propune modificări. Inspecțiile, creditul cumpărătorului și certificatele vin după aceea. Aveți pregătite din prima zi lista chiriilor, contractele, lista garanțiilor și cheltuielile din ultimul an, iar toată această etapă merge mai repede.

Cât costă vânzarea unei case multifamiliale în New Jersey?

Vânzarea unei case cu două până la patru locuințe implică aceleași tipuri de costuri ca orice vânzare din New Jersey: comisionul pe care îl negociați (nu este niciodată stabilit prin lege), onorariul avocatului, taxa de transfer a statului (Realty Transfer Fee) și, la vânzările de $1 milion și peste, așa-numita mansion tax, plătită de vânzător din 10 iulie 2025. Dacă nu mai locuiți în New Jersey, la closing se plătește un impozit estimat pe formularele GIT/REP ale statului. Lista completă, rând cu rând, este pe pagina Vânzare.

Mansion tax este rândul pe care proprietarii de clădiri multifamiliale îl scapă cel mai des din vedere: odată ce vânzarea ajunge la $1 milion, se aplică la întregul preț. Calculatorul meu pentru taxa de transfer și mansion tax arată o casă cu două locuințe de $1,200,000 pe grila standard: $11,995 taxă de transfer plus $12,000 mansion tax. Ca să vedeți ce vă rămâne după achitarea creditului, folosiți calculatorul încasărilor din vânzare.

Vindeți ca să cumpărați altă clădire: întrebarea 1031

Dacă clădirea este o investiție și plănuiți să cumpărați alta, întrebați-vă contabilul despre un schimb de bunuri similare (like-kind exchange) conform Secțiunii 1031 din codul fiscal înainte de a semna contractul de listare. IRS spune că aveți 45 de zile de la vânzare ca să identificați în scris proprietatea de înlocuire și trebuie să o primiți în 180 de zile sau până la termenul declarației de impozit, dacă acesta vine mai devreme, iar aceste termene în general nu se prelungesc. Schimbul trebuie organizat înainte de closing, de obicei cu un intermediar calificat (qualified intermediary) care ține banii. Nu sunt consultant fiscal, așa că coordonez datele cu specialistul care este.

Cum vând o casă cu două până la patru locuințe

1. Dosarul. Contractele de închiriere, lista chiriilor, lista garanțiilor, cheltuielile din ultimul an și factura de impozit, adunate înainte de a stabili prețul.
2. Prețul. Vânzările comparabile și calculul venitului pe o singură pagină, ca să alegeți prețul având ambele în față.
3. Certificatele. Cerute din timp, în funcție de numărul de unități și de vechimea clădirii.
4. Planul pentru fiecare unitate. Predată cu chiriaș sau goală, hotărât împreună cu avocatul dumneavoastră și în funcție de contracte.
5. Anunțul. Rezumatul listei chiriilor și impozitele sunt pregătite pentru cumpărătorii serioși, iar intimitatea chiriașilor este respectată în fotografii și la vizionări.

Dacă clădirea face parte dintr-un proiect nou sau cu scutire de impozit (abatement), situația fiscală se schimbă; ghidul meu despre scutirile de impozit din Jersey City explică de ce. Pentru o casă unifamilială sau un condo, începeți cu cele trei greșeli care îi costă cel mai mult pe vânzători.

Întrebări frecvente

Vă gândiți să vă vindeți clădirea?

Trimiteți-mi adresa, numărul de unități și chiriile. Vă spun ce valoare arată vânzările comparabile și venitul, cărui cumpărător i se potrivește clădirea și ce acte să începeți să adunați de acum.

Bogdan Nicolae Rus · REALTOR®, eXp Realty LLC · Licență NJ #2186044
Jersey City · Hudson County · în tot statul New Jersey · (201) 584-6156 · bogdan@bogdannicolaerus.com

Acest articol este informație generală, nu consultanță juridică sau fiscală, și reflectă legea la data de 29 octombrie 2026. Fiecare clădire și fiecare contract de închiriere sunt diferite. Verificați detaliile vânzării dumneavoastră cu avocatul și cu contabilul. Surse: N.J.S.A. 2A:18-61.1 și buletinul DCA Grounds for an Eviction; N.J.S.A. 46:8-20, 46:8-21 și 46:8-28; N.J.A.C. 5:70-2.3; P.L.2021, c.182 și pagina DCA despre vopseaua pe bază de plumb; Jersey City Office of Landlord/Tenant Relations; IRS, Like-Kind Exchanges Under IRC Section 1031; New Jersey Division of Taxation, Realty Transfer Fee.

Citiți mai departe: House hacking în Jersey City

Vă mai poate fi util: Multifamiliale & investitori · Cât câștig dacă vând? · Calculator taxă de transfer & mansion tax