Cumpărarea unei case cu două apartamente în Jersey City: ce am învățat ca cumpărător, nu doar ca agent imobiliar

Riverview-Fisk Park, the Heights. Foto: King of Hearts, CC BY-SA 4.0

Am îndrumat mulți cumpărători prin tranzacții în Jersey City. Lecțiile care mi-au schimbat cel mai mult felul în care îmi sfătuiesc clienții nu au venit însă din tranzacția altcuiva. Au venit din a mea.

Acum doi ani, familia mea și cu mine am cumpărat o casă cu două apartamente (two-family) în zona Hilltop din Jersey City Heights. Acolo locuim și astăzi. Nu am abordat-o ca un agent imobiliar care face comparabile pentru un client. Am abordat-o ca un soț și tată care își cheltuie proprii bani pe cea mai mare achiziție din viața lui și am simțit tot ce simte orice cumpărător: entuziasm, îndoială, nerăbdare și, la un moment dat spre final, o frustrare reală.

Aceasta este versiunea sinceră a acelei povești și ce înseamnă pentru dumneavoastră dacă cumpărați în Jersey City.

Am stat mai întâi cu chirie, intenționat

Când m-am mutat în Jersey City în 2019, nu m-am grăbit să cumpăr. Am stat cu chirie în trei locuri foarte diferite: o clădire de mărime medie administrată profesionist în Journal Square, o clădire de lux cu servicii complete în Newport și un apartament dintr-o casă cu trei unități în Weehawken.

Fiecare mutare a fost deliberată. Studiam zona așa cum le spun acum cumpărătorilor să o studieze: naveta, zgomotul, facilitățile, cum este administrată o clădire, cum se simte o stradă la 7 dimineața și la 11 noaptea. Când am fost gata să cumpăr, știam ce vreau și știam fără ce mă pot descurca.

Dacă stați acum cu chirie și vă gândiți să cumpărați, acel timp nu este pierdut. Tratați-l ca pe o cercetare.

Porniți de la „de ce”-ul dumneavoastră și ordonați-l sincer

Fiecare cumpărător cu care lucrez vine cu un alt set de priorități. Unii cumpără pentru o școală. Alții cumpără pentru un anumit cartier sau pentru navetă. Unii au nevoie de spațiu pentru că familia crește sau pentru că le place să aibă musafiri. Alții privesc în perspectivă și vor o proprietate care să producă venit.

Toate sunt valabile. Greșeala este să le tratați ca fiind la fel de importante. Când totul este o prioritate, nimic nu mai este, și ajungeți paralizat sau făcând compromisuri la lucrul greșit.

Iată cum le-am ordonat pe ale noastre:

1. Venit viitor din chirie. Acesta a fost pe primul loc. Voiam o proprietate care să ne răsplătească în timp.
2. Spațiu pentru musafiri. Familia și prietenii sunt esențiali în viața noastră și voiam o casă care să îi poată găzdui.
3. Școlile publice. Sincer, acestea nu au jucat un rol major în decizia noastră.

Al treilea punct contează, pentru că pentru mulți dintre clienții mei școlile sunt pe primul loc. Dacă acesta este cazul dumneavoastră, spuneți-o de la bun început, pentru că schimbă complet harta căutării. Un sfat practic: verificați întotdeauna arondarea școlară pentru o adresă anume direct la inspectoratul școlar (district). Nu vă bazați pe descrierea din anunț.

Cerințele mele obligatorii și la ce am renunțat

Odată ce prioritățile sunt clare, cerințele obligatorii se scriu singure. Ale mele au fost:

• O casă cu două apartamente. Nenegociabil, pentru că servea atât scopului de venit, cât și celui de spațiu.
• Un subsol, chiar și neamenajat. Depozitare, instalații și flexibilitate pe termen lung. (Orice utilizare viitoare a unui subsol trebuie să treacă prin urbanism și autorizații, așa că tratați-l ca pe un potențial, nu ca pe o promisiune.)
• O casă care nu era deja renovată. Asta surprinde lumea. Nu voiam să plătesc în plus pentru gustul altcuiva și pentru meseriașii aleși de altcineva. Voiam să adaug eu valoare și să fac casa cu adevărat a noastră.

La ce am renunțat a fost locul de parcare propriu. În mare parte din the Heights, acesta este adevăratul compromis: fondul locativ mai vechi, cu case de două și trei apartamente, care face cartierul atrăgător, vine adesea fără alee de acces. Am decis că parcarea pe stradă este un compromis cu care pot trăi. Dumneavoastră puteți decide altfel, și tocmai de aceea trebuie să vă știți ordinea priorităților înainte de vizionări.

De ce o casă cu două apartamente a avut sens pentru noi

O casă cu două apartamente în Jersey City vă oferă opțiuni pe care o casă unifamilială sau un condo de obicei nu le poate oferi.

Astăzi, noi locuim într-un apartament, iar socrii mei în celălalt. Să ai familia sub același acoperiș, aproape, dar cu propria ușă de intrare, a fost una dintre cele mai bune părți ale acestei achiziții. În viitor, al doilea apartament poate deveni o chirie și poate ajuta la acoperirea costului proprietății.

Această flexibilitate este motivul pentru care cred cu tărie în casele cu două până la patru apartamente locuite de proprietar, pentru cumpărătorul potrivit. Când locuiți într-unul dintre apartamente, opțiunile de finanțare sunt adesea mai avantajoase decât pentru o proprietate pur de investiție, iar în unele cazuri venitul estimat din chiria celuilalt apartament vă poate ajuta să vă calificați. Regulile diferă în funcție de tipul de credit și de creditor, așa că vorbiți devreme cu un specialist în credite ipotecare, înainte să vă îndrăgostiți de o anumită casă.

Cea mai grea lecție: nu vă îndrăgostiți de casă

Recunosc: am fost prea nerăbdător.

Când am găsit o proprietate care bifa toate căsuțele, am simțit atracția pe care o simte orice cumpărător. Am început să îmi imaginez camerele, întâlnirile cu prietenii, renovarea. O voiam, iar faptul că o voiam mă făcea să vreau să mă mișc repede.

A trebuit să mă opresc. Am făcut un pas înapoi și am procedat cum le spun clienților mei: am luat decizia pe baza cifrelor, nu a atașamentului. Asta a însemnat să mă uit atent la:

• Costul lunar total: credit ipotecar, impozit pe proprietate, asigurare, apă și canalizare și o rezervă reală pentru întreținere
• O chirie realistă pentru al doilea apartament, bazată pe închirieri comparabile, nu pe speranțe
• Un buget de renovare cu rezervă, pentru că locuințele mai vechi din Jersey City ascund întotdeauna ceva
• Cât timp plănuiam să păstrez proprietatea, și ce se întâmplă dacă dobânzile, chiriile sau viața se schimbă

Dacă cifrele nu ies, nu este casa dumneavoastră, oricât de frumoasă ar fi lumina din sufragerie. Proprietatea potrivită va fi tot acolo când vă întoarceți cu mintea limpede, iar dacă nu este, va fi alta.

Întârzierea la closing despre care nu m-a avertizat nimeni

Iată partea pe care mi-aș dori ca mai mulți cumpărători să o audă dinainte.

Oferta noastră s-a bazat pe predarea proprietății complet libere la closing. Nu a fost așa. Pentru că vânzătorul nu a îndeplinit această condiție la timp, closing-ul nostru a fost amânat. Asta a însemnat mai multă așteptare, mai multă coordonare, mai mult stres și o lecție cât se poate de reală.

Dacă cumpărați o casă cu mai multe apartamente în Jersey City, mai ales una cu chiriași existenți, iată pe ce insist acum pentru clienții mei:

• Puneți condițiile de predare în scris. Dacă proprietatea este predată liberă sau cu chiriași trebuie specificat clar în contract și confirmat în timpul perioadei de attorney review.
• Cereți actele pentru apartamentele ocupate. Adică contractele de închiriere (lease) actuale, lista chiriilor (rent roll), detaliile garanțiilor (security deposit) și, ideal, certificate estoppel de la chiriași, care confirmă condițiile.
• Planificați-vă mutarea cu o marjă de siguranță. Nu dați preaviz pentru apartament exact pentru data încheierii tranzacției (closing). Lăsați loc de manevră.
• Faceți vizita finală (final walkthrough) cât mai aproape de closing, și confirmați că proprietatea este în starea promisă în contract.
• Întrebați-vă avocatul despre protecții în cazul în care condițiile de ocupare nu sunt respectate, cum ar fi o sumă reținută în escrow sau penalități pe zi de întârziere.

Nimic din toate astea nu este exotic. Sunt genul de detalii care par minore până când nu mai sunt.

Cumpărarea unei case care are nevoie de lucrări

Alegerea unei case nerenovate a fost decizia corectă pentru noi, dar necesită pregătire. Înainte de expirarea clauzei de inspecție, aduceți un antreprenor sau un meseriaș de încredere alături de inspectorul de locuințe. Obțineți cifre orientative pentru lucrările mari: acoperiș, încălzire, instalație electrică, instalații sanitare și ferestre. Și nu uitați că lucrările de renovare în Jersey City necesită în general autorizații, așa că includeți în plan timpul și costul de a face lucrurile ca la carte.

Avantajul este real. Vă construiți capital propriu prin propriile îmbunătățiri și ajungeți la o casă gândită în jurul felului în care trăiește cu adevărat familia dumneavoastră.

Lista mea pentru cumpărătorii din Jersey City

• Ordonați-vă prioritățile (școli, locație, spațiu, venit) înainte de a vizita o singură locuință
• Separați adevăratele cerințe obligatorii de cele opționale și decideți compromisurile dinainte
• Vorbiți devreme cu un creditor, mai ales dacă aveți în vedere o casă cu două până la patru apartamente
• Faceți calculele fără emoție, inclusiv întreținerea și o rezervă pentru renovare
• Obțineți în scris condițiile de predare și ocupare și verificați-le în timpul perioadei de attorney review
• Lăsați o marjă între data mutării și data de closing
• Dacă cumpărați o casă de renovat, estimați costul lucrărilor înainte de expirarea perioadei de inspecție

Cumpărarea este ceva personal. Sfaturile ar trebui să fie la fel.

Înțeleg ce înseamnă să cumperi o locuință în acest oraș pentru că am făcut-o: căutarea, îndoielile, compromisurile, întârzierea de la linia de sosire. Când lucrez cu cumpărători, aduc cunoașterea pieței a unui REALTOR® și perspectiva cuiva care a stat de partea dumneavoastră a mesei.

Fie că vă căutați prima locuință, un loc cu spațiu pentru familie sau o casă cu două apartamente care să funcționeze financiar pentru dumneavoastră, m-aș bucura să vă ajut să o găsiți și să o cumpărați cum trebuie.

Bogdan Nicolae Rus · REALTOR®, eXp Realty LLC · Licență NJ #2186044
Jersey City · Hudson County · în tot statul New Jersey · (201) 584-6156 · bogdan@bogdannicolaerus.com

Acest articol este o informare generală, nu consultanță juridică, fiscală sau financiară. Consultați-vă avocatul, contabilul și creditorul cu privire la situația dumneavoastră.