Cum stabilesc prețul unei locuințe în Hudson County (și de ce nu vă dau o cifră la telefon)

Prima întrebare a oricărui vânzător este „cât valorează?”, iar răspunsul sincer este „nu știu încă”. Oricine vă dă o cifră la telefon ghicește, și de obicei ghicește în sus ca să câștige listarea. Iată ce presupune un răspuns adevărat, și durează cam o zi.

Vânzările comparabile care contează

Pornesc de la ce s-a vândut efectiv, nu de la ce se cere. Aceeași clădire dacă există, apoi aceeași stradă, apoi același tip de locuință pe câteva străzi în jur, toate din ultimele luni. Anunțurile încă pe piață îmi spun ce speră vânzătorii; vânzările încheiate îmi spun ce au plătit cumpărătorii. Diferența dintre cele două cifre este toată meseria.

Cele care nu contează

Un apartament renovat nu este comparabil cu unul în stare originală. Un ultim etaj cu vedere nu este comparabil cu etajul doi de deasupra rampei de descărcare. O casă cu două unități cu o unitate de închiriat legală nu este comparabilă cu una cu un „apartament” la subsol de care primăria nu știe. Estimările online nu văd nimic din toate acestea; fac media pe tot codul poștal și vă dau o cifră cu toată seriozitatea.

Starea clădirii, nu doar a apartamentului

La un condo, finanțele asociației fac parte din preț. O clădire cu o rezervă sănătoasă și fără contribuții speciale la orizont se vinde mai scump decât același apartament într-o clădire care urmează să le ceară tuturor proprietarilor bani pentru un acoperiș nou. Avocații cumpărătorilor citesc procesele-verbale; le citesc și eu, înainte să stabilesc prețul.

Prețul în trei scenarii

Nu vă dau o singură cifră. Vă arăt trei: un preț care ar trebui să aducă mai multe oferte în primul weekend, un preț care vinde în câteva săptămâni normale și un preț la care locuința va sta. Apoi discutăm despre calendarul dumneavoastră și alegem. Vânzătorii care îl aleg pe al treilea „ca să lase loc de negociere” ajung de obicei sub primul, după o reducere de preț, pentru că piața simte un anunț care stă de mult.

Ce primiți

La o zi după ce văd locuința primiți comparabilele, cele trei scenarii și un plan de lansare: fotografie, sfaturi de amenajare (staging), momentul potrivit. Un singur răspuns de la mine, fără e-mailuri automate. Dacă decideți să nu vindeți, rămâneți cu cifrele.